Серафимское юридическое агентство
Назад

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

Опубликовано: 07.06.2020
0
2

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:

  • Условно разрешенные,
  • Основные,
  • Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

  1. Получение справки о зонировании,
  2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

  • В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
  • В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
  • Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

  1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
  2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

  1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
  2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
  3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
  4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
  5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
  6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

  1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
  2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
  3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

  • Обоснованный отказ,
  • Предоставление разрешения.
Предлагаем ознакомиться  Распитие спиртных напитков в общественных местах

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

  • Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
  • Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

  1. Перевести участок из одной категорию в другую,
  2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

Разрешенный вид использования – это не просто слова. Собственник земли имеет право пользоваться своим участком только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах. Иные способы использования недопустимы.

Типичный пример. Собственник хотел бы построить на своем участке торговую точку. Однако данная земля имеет сельскохозяйственное назначение. Это означает, что выполнить свое желание он по закону не вправе. Возможно это станет только после смены ВРИ.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

В действительности изменение ВРИ может потребоваться в силу самых разнообразных причин:

  1. Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
  2. Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.
  3. Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрены следующие штрафы за данное правонарушение:

  1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.
  2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
  3. До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

  1. Лесного фонда,
  2. Водного фонда,
  3. Населенных пунктов,
  4. Запаса,
  5. Сельскохозяйственного значения,
  6. Особо охраняемых объектов и территорий,
  7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?

Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.

Как можно поменять вид пользования?

Так как земля является исчерпываемым ресурсом, в целях сохранения ее свойств и эффективного применения проведено разграничение земельного фонда РФ на категории и виды разрешенного использования. Нерациональная, неконтролируемая эксплуатация земельных ресурсов может привести к сокращению территорий с благоприятными условиями для жизни человека и животных.

Предлагаем ознакомиться  Документы для межевания земельного участка какие нужны: образец договора, акт и другие необходимые справки

В зависимости от того, к какой классификации относится территория, она имеет свое целевое назначение, а также правовые режимы, регламенты использования.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

Категории земель и виды разрешенного использования — это не одинаковые понятия. Специалисты РАНТА Девелопмент при решении земельных «задач», в том числе касающихся развития территории в соответствии с существующей категорией и видом разрешенного использования либо их изменения, используют опыт и обширные знания, задействуя градостроительное, земельное и др. законодательство РФ, включая федеральные законы и подзаконные акты.

Мы ведем успешную деятельность по девелопменту земельных участков (land development, Ленд-девелопмент), часть которой является изменение категории и ВРИ земельных участков.

Порядок изменения ВРИ

Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.

Помимо этого потребуются:

  1. Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
  2. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.
  3. Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
  4. Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
  5. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
  6. Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
  7. Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
  8. Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
  9. Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.

Советы

  1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
  2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
  3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Что такое Категория земельного участка и ее изменение

Категория земель является наиболее важным понятием, оно определяет цель применения участков. Причем эта классификация является следствием определения государственной стратегии и зонирования территорий. Например, к землям населенных пунктов относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты соответствующей лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять природоохранное, научное, историко-культурное и иное ценное значение.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

В зависимости от целевого назначения в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ выделяются семь категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Отнесение земельных участков к той или иной категории регламентируется ст. 77, 83, 87-93, 94, 101, 102, 103 Земельного кодекса РФ соответственно вышеуказанному перечню. Перевод из одной категории земель в другую процесс достаточно сложный и регулируется ст. 8 Земельного кодекса РФ.

Узнать к какой именно категории земель относится конкретный земельный участок можно просто из документов о госрегистрации прав на недвижимое имущество, сведений государственного кадастра недвижимости, договоров, предметом которых являются земельные участки и др.

В случае если земельный участок находится в границах городского или сельского населенного пункта, утвержденных Генеральным планом (при его наличии) соответствующего муниципального образования, то он относится к категории Земли населенных пунктов. Земельные участки за пределами границ населенных пунктов входят в состав одной из оставшихся шести категорий.

Процедуры изменения категории земли предусмотрены в Правилах землепользования и застройки, которые должны быть утверждены в каждом муниципальном образовании.

Учитывая, что зонирование в Правилах землепользования и застройки выполняется на основании утвержденного Генерального плана муниципального образования, то в целях изменения категории земли необходимо внести изменения в градостроительную документацию муниципального образования (пройти процедуру внесения изменений в Генеральный план и изменение Правил землепользования и застройки) в отношении конкретной территории. Укрупненный перечень мероприятий выглядит следующим образом:

  • Направление предложения о внесении изменений в уполномоченные органы исполнительной власти;
  • Подготовка необходимого обоснования перевода участка;
  • Получение регламентных согласований;
  • Проведение публичных слушаний;
  • Внесение изменений в генеральный план (в случае его наличия) или правила землепользования и застройки.
Предлагаем ознакомиться  Когда отдавать деньги при покупке земельного участка

После утверждения изменений в градостроительной документации можно приступать к изменению категории конкретного земельного участка. Перевод земель из одной категории в другую производится органами исполнительной власти в соответствии с тем, в чьей собственности они находятся. Например, на федеральном уровне осуществляется согласно федеральному законодательству, регулирующему земельные отношения.

  • земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
  • земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Стоимость наших работ по изменению категории земельного участка зависит от текущего состояния земельного актива, то есть от того, какие параметры заложены в действующей Градостроительной документации. Именно это определяет, по какому пути следует вести процесс и соответственно наши трудозатраты.

Стоимость работ по изменению Вида разрешенного использования также определяется сложностью ситуации по конкретному земельному участку и зависит от затрат времени и квалификации специалистов РАНТА Девелопмент.

Тщательно планирование и богатый опыт наших специалистов позволяют найти самые оптимальные решения по смене категории и изменению ВРИ ЗУ, что дает возможность снизить затраты времени и средств Инвестора.

Вы можете узнать оценку стоимости наших Услуг в рамках бесплатной консультации, связавшись с нами по телефону или оставив запрос в форме обратной связи.

Изменение ВРИ земельного участка в Москве

Изменение ВРИ в Москве требует понимания действующего и планируемого градостроительного планирования города. Несмотря на кажущуюся несложность административных процедур, принятие решения о смене ВРИ ограничено множеством обстоятельств, касающихся плотной застройки, перспективного развития города и прочих.

При смене Вида разрешенного использования в Москве специалисты РАНТА Девелопмент сначала проводят необходимые предварительные исследования (Аудит), показывающие достижимость результата и последовательность необходимых действий. Нередко в сложных случаях мы готовим дополнительные обосновывающие материалы (концепция, Градпроработка, заключение), позволяющие показать и доказать необходимость предлагаемой Инвестором смены ВРИ.

Обычно в Москве земельные участки находятся на правах долгосрочной (или краткосрочной) аренды и с правообладателем заключен Договор аренды земельного участка (ДАЗУ). В п.2.1 Договора обычно указывается цель предоставления земельного участка, чаще всего это «для эксплуатации здания».

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если Вы приняли решение строить или проводить реконструкцию в Москве на арендуемом земельном участке, то необходимо помнить, что одним из первых шагов должно быть прохождение процедуры изменения цели предоставления земельного участка в договоре аренды земельного участка (ДАЗУ) с «эксплуатации» на «для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства».

Эта цель фиксируется внесением дополнений в договор аренды земельного участка на период проведения работ по реализации инвестиционного проекта с изменением арендной платы и единовременным платежом за изменение цели. Обратите внимание – единовременный платеж арендной ставки за первый год весьма значителен и бюджет Вашего проекта должен учитывать его сумму!!!

Изменение цели предоставления земельного участка относится к полномочиям Департамента городского имущества города Москвы и оформляется соответствующим распоряжением Департамента (и подписанием Дополнительного соглашения к ДАЗУ).

Важно данную процедуру провести своевременно и в кратчайший срок, без изменения цели предоставления участка невозможно будет получить разрешение на строительство.

КАЛЬКУЛЯТОР ДГИ.

Изменение ВРИ земельного участка в Московской области

Изменение Вида разрешенного использования земельного участка в Московской области часто требует немалых временных затрат и длительного согласования с органами исполнительной власти. Это обусловлено федеральным, региональным и местным законодательством, с прохождением ряда регламентных процедур и мероприятий в зависимости от существующего состояния документов и конечной необходимой цели.

С разной степенью сложности мы меняем ВРИ из числа Основных, Вспомогательных, Условно-разрешенных, а также не указанных в действующей Градостроительной документации.

Путь по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Московской области требует координации значительного числа структур – Местной Администрации, Минимущества МО, Главархитектуры МО, Росреестра и проч. Мы организуем и сопровождаем этот процесс силами высококвалифицированных специалистов.

Залогом успешного проведения процедуры смены Вида является полный сбор необходимых данных и выявление препятствующих обстоятельств при проведении предварительного аудита.

Почему РАНТА Девелопмент

Специалисты РАНТА Девелопмент готовы оценить как принципиальную вероятность перевода в Москве и Московской области, проработать перечень мероприятий под каждый отдельный случай, так и осуществить профессиональное сопровождение оформления требуемой документации.

Изменение вида разрешенного использования

Мы заинтересованы в сопровождении всего Инвестиционного проекта на стадиях land development, ИРД, проектирования и строительства, поэтому выполняем наши работы в комплексе, с расчетом на долговременное сотрудничество с нашими Клиентами. Это дает возможность Инвестору получить профессиональную поддержку из одних рук, на базе опыта всех стадий реализации проектов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Вы можете получить бесплатную консультацию, связавшись с нами!

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector