Серафимское юридическое агентство
Назад

Смена управляющей компании в многоквартирном доме — порядок и процедура

Опубликовано: 29.04.2020
0
0

Как сменить управляющую компанию МКД: порядок

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Смена управляющей компании в многоквартирном доме - порядок и процедура

Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой. Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта.

Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

Оплата

Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.

Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.

Отсутствие лицензии

УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.

Любая незаконная деятельность фирмы – причина для прекращения сотрудничества. Помимо этого, виновные лица должны быть привлечены к ответственности.

Юридическая консультация онлайн

В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

Если хозяева квартир хотят сменить УК на другую фирму, то следует тщательно проверять все сведения. Существуют определенные рейтинги подобных компаний, чтобы клиенты сразу видели, насколько хорошо УК справляется со своими обязанностями.

• опыт работы и сотрудничества с местной администрацией;• количество учредителей, объем фондов и другие организационные подробности;• количество домов, которым управляет фирма;• материальная база;• сроки реагирования на обращения жильцов;• опыт и квалификация персонала УК;• сведения о сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями.

Проверяют управляющие компании с помощью отзывов жильцов. Чем больше домов находится на содержании УК, тем невыгоднее для новых клиентов. В этом случае фирма может не справляться с решением всех проблем.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий.2. Подготовка к общему собранию и голосованию. Заседание проводят под протокол.3. Результаты голосования и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании.Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством голосов.

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. На практике такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов. Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры.

Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ. При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы.

Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет. В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны. Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы необходимо менять при смене фамилии после замужества, как менять

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести. Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания. Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.

Порядок действия инициативной группы следующий:

  1. Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
  2. Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Смена управляющей компании в многоквартирном доме - порядок и процедура

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проголосовать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании. Они голосуют, используя стандартный бланк.

Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после голосования. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме - порядок и процедура

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Предлагаем ознакомиться  Можно ли вернуть эл чайник обратно в маназин в 14дневный срок

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме - порядок и процедура

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Прежде чем, расторгать отношения с управляющей компанией, которая обслуживает МКД, следует подыскать ей достойную замену. В этом вопросе лучше не торопиться.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCt1msqFiaIZA5TTjV2fpdFA

Для начала соберите информацию об управляющих компаниях, функционирующих в вашем регионе. Сделать это можно зайдя на сайт и просмотрев рейтинг, опросив жителей соседних домов.

Когда предварительный список составлен, приступите к тщательному отбору – пообщайтесь со специалистами организаций, узнайте о тарифах и услугах, просмотрите отчеты о деятельности на сайте, расспросите собственников, которые уже заключили договор с данной организацией.

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Предлагаем ознакомиться  Действия судебного пристава при взыскании денег с должника

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

  • Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
  • Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
  • Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

  1. Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
  2. Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Отличие УК от ТСЖ

Жилищное законодательство позволяет владельцам квартир выбирать любой подходящий способ управления МКД. Поэтому они занимаются всеми вопросами самостоятельно (ТСЖ) или предоставляют полномочия управляющей компании. Но есть отличия:

  1. Товарищество управляет несколькими многоквартирными зданиями, но есть ограничения по количеству квартир. На балансе УК нередко находятся десятки домов.
  2. ТСЖ принимает все решения на общем собрании, где присутствует не меньше половины собственников квартир. Проводить такие мероприятия достаточно затруднительно. В УК все решения принимает председатель и члены совета.
  3. Управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу. Они привлекают опытных специалистов и подрядчиков. У ТСЖ нет таких возможностей, так как для этого требуется дополнительное финансирование.
  4. Все расходы сотрудники управляющей компании планируют заранее. Чем дольше УК предоставляет свои услуги, тем лучше налажен порядок обслуживания МКД. Руководство ТСЖ не может так эффективно управлять многоквартирным домом.
  5. При ТСЖ владельцы квартир видят, как тратят их взносы. К тому же товарищество позволяет сэкономить. При заключении договора с УК учитывают дополнительную оплату услуг, высокие тарифы на «коммуналку» и т. д.

У ТСЖ нет тех возможностей, что есть у юридического лица. Но в этом случае все решают владельцы квартир, тогда как фирма редко прислушивается к их мнению. Управляющие фирмы также требуют дополнительного финансирования и нечасто рассказывают клиентам о расходах.

Разочарование в новой управляющей организации

  1. Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

  1. Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector