Серафимское юридическое агентство
Назад

Расторжение договора аренды — Гестион

Опубликовано: 12.03.2020
0
0

Основные данные о сделках

Отношения, касающиеся арендных взаимоотношений, регулирует Гражданский Кодекс РФ. Иное может устанавливаться специальными правилами. По определению аренда – это гражданско-правовой договор, по его условиям одна сторона передает другой во временное использование объект недвижимой или движимой собственности. За это вторая сторона обязуется вносить арендную плату зачастую ежемесячно.Существует несколько видов договоров, среди них:

  1. Прокат.
  2. Аренда машин, механизмов, спец. транспорта.
  3. Сдача в наем зданий, построек, учреждений, в том числе муниципальных.
  4. Финансовая аренда или лизинг.

Арендодателем может быть исключительно собственник, при условии, что у него есть соответствующие подтверждающие документы. Что касается арендатора, то им может быть физическое или юридическое лицо, если его права касательно аренды объекта не ограничиваются законом.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Действующее гражданское законодательство РФ пунктом 1 ст. 450 ГК РФ предоставляет сторонам договора возможность его расторжения по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Стороны могут в любое время договориться и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора до истечения срока его действия. В указанном случае проблем обычно не возникает, поэтому остановимся только на отдельных моментах.

Во-первых, соглашение об изменении или расторжении договора заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Соответственно, соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более года, согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ должно быть заключено в письменной форме, или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо; соглашение о расторжении договор аренды недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, в случае, если момент расторжения договора не согласован сторонами в самом договоре, то обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

3.1. Общие правила расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.

3.1.1. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценку существенности характера нарушений в случае наличия спора производит суд, исходя из конкретных обстоятельств дела.

3.1.2. Расторжение договора в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно (!

) следующих условий:- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям делового оборота;

— исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Следует иметь в виду, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, и суды идут на признание изменившихся обстоятельств существенными крайне неохотно.

3.2. Расторжение договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии специальных оснований.

При досрочном расторжении договора аренды действуют по общему правилу ст. 619 и 620 ГК РФ.

3.2.1. Расторжение по требованию арендодателя.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;- существенно ухудшает имущество;- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться  Обгон на пешеходном переходе вне населенного пункта

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;- арендатору не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно (например, ключи);

Расторжение договора аренды - Гестион

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом стороны вправе (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ) установить основания расторжения договора, в том числе, не связанные с нарушением другой стороной условий договора. Например, в качестве основания может быть согласована утрата интереса к пользованию помещением, запланированное переоборудование здания, производственная необходимость.

3.3. Досрочное прекращение договора аренды земельного участка.

В связи с наличием своей специфики, аренду земельного участка, характеризующуюся дополнительными условиями использования объекта аренды, рассмотрим отдельно.

— использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;- порче земель;- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

— невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Расторжение договора аренды - Гестион

Любой договор подразумевает определенный объем прав и обязанностей сторон. Нарушение их влечет за собой возможности для расторжения сделки раньше срока.

Арендодатель

Объем его прав касательно имущества широкий, конкретней:

  1. Заключение и продление срока соглашения аренды на прежних или новых условиях.
  2. Совершение с собственностью сделок, которые не противоречат закону.
  3. Он может предлагать объем оплаты на свое усмотрение.
  4. Расторжение в одностороннем порядке.
  5. Требование своевременного внесения платы.
  6. Посещать объект недвижимости, осматривать движимое имущество для проверки его состояния в любое время, но только после предварительного согласования.

Формы, элементы, другие важные условия

Сделка обязана быть составлена в письменном виде, если заключается между:

  • Физ. лицами на период более 1 года.
  • Между физическим и юр. лицом, срок не имеет значения.
  • Между юр. лицами, в том числе ООО независимо от срока.
  • Между индивидуальными предпринимателями (ИП).

Срок – это важное положение, хотя для подобного договора оно не считается существенным. Подразумевается, если срок не прописан, то договор бессрочный, к тому же каждая из сторон в любой момент может расторгнуть его в одностороннем порядке. При этом второй стороне должно быть отправлено предупреждение за 3 месяца, но данные сроки могут зависеть от норм закона или ранее достигнутого уговора.

Собственно плата может вноситься в разной форме, а именно:

  1. Конкретная оговоренная сумма, которая может вноситься с определенной периодичностью: ежемесячно, ежегодно.
  2. Доля от результатов функционирования арендатора.
  3. Взамен неких услуг со стороны арендатора.
  4. Встречная передача в собственность определенного имущества.
  5. Возложение обязательства касательно улучшения состояния арендуемого имущества. Чаще всего это ремонт, модернизация, реконструкция.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

2.1. Аренда на неопределенный срок.

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Указанное возможно при условии предупреждения об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, другой стороны договора за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Иные сроки могут быть согласованы самим договором.

Необходимо иметь в виду, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды можно расторгнуть

2.2. Аренда на определенный срок.

Если договор заключен на определенный срок, то законом право одностороннего досрочного расторжения прямо не предусмотрено, и для того, чтобы право на односторонний внесудебный отказ возникло, необходима его фиксация в самом договоре. Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано в договоре, то ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Внесудебный порядок досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, возможен в случае, когда обе стороны являются осуществляющими предпринимательскую деятельность. Это означает, что при действии норм, например, о защите прав потребителей, сослаться на право досрочного расторжения договора не получится.

Предлагаем ознакомиться  Кредит для ИП в Россельхозбанке, взять кредит на развитие бизнеса для ИП

Арендодатель

  • Предоставление в аренду помещения/движимого объекта, которые отвечают оговоренному состоянию.
  • Обеспечение доступа к коммунальным услугам – если это касается недвижимости.

Арендатор

Его права ограничиваются следующими пунктами:

  1. Пользование имуществом в пределах, оговоренных в договоре на указанный срок аренды.
  2. Аренда квартиры, дома – право прописки вместе с супругой и детьми.

Обязанности более масштабные, а именно:

  • Использовать арендное имущество согласно договору, то есть соблюдать правила использования.
  • Вернуть/освободить помещение по прошествии оговоренного срока.
  • Допускать арендодателя для осмотра имущества.
  • Оплачивать арендную плату.

Уведомление о расторжении договора

Это крайняя мера, если полюбовно договориться не удалось. Предварительно следует составить уведомление в двух экземплярах, касательно желания расторгнуть арендный договор. На ответ арендодателю отводится месяц, если никакой реакции нет, то вторая сторона имеет право обращаться в суд.

В самом уведомлении важно внести следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки.
  2. Основание для расторжения.
  3. Сроки прекращения его действия.
  4. Дата составления уведомления, подпись составителя.

Стоит понимать, если сделка подразумевала за досрочное расторжение штраф, то его придется заплатить, независимо от того были ли основания.

Что касается конкретно расторжения соглашения, то это может происходить на основании нарушения соглашения арендодателем или одной из причин, озвученных ранее.

В отношении нарушения условий, принимаются такие доводы, как:

  • Нарушение существенных положений сделки арендодателем.
  • Изменение первичных обстоятельств, при которых осуществлялось заключение сделки.
  • Другие ситуации, описанные в законе.

Специфические признаки договора аренды

Для однозначной идентификации арендных отношений, в законе выделены специфические признаки, среди них:

  • Данная сделка подразумевает предоставление собственности во временное использование.
  • Арендатор приобретает права титульного владельца, то есть может осуществлять защиту имущества.
  • Предоставление в аренду собственности (предмета договора) – это право его собственника.
  • При аренде право владения к арендатору не переходит, но при этом он несет за него ответственность. Единственное исключение, если в договоре предусмотрена возможность последующего выкупа, причем арендатор будет иметь преимущественное право на это. Часто подобное относиться к муниципальной собственности, а также может быть прописано в сделке лизинга.

Расторжение договора: как это происходит

Для того чтобы процесс расторжения все же состоялся, следует собрать определенный пакет документов, что регламентирует ГК РФ. После того как действие соглашения будет прекращено, имущество возвращается к законному владельцу, при этом обязательно составляется акт приема-передачи, аналогичный тому, что был создан при передаче в пользование объекта. В нем должны быть отображены следующие пункты:

  • Характеристика объекта.
  • Сроки его возврата. В отдельных случаях нужна определенная подготовка.
  • Место прекращения арендного договора.

Минимизация спорных ситуаций зависит от полноты описания объекта в документе.

Обоюдное согласие касательно прекращения периода действия подтверждает договор о преждевременном прекращении срока арендного соглашения. А также он необходим в таких случаях, как:

  1. Одна из сторон отказывается исполнять обязательства.
  2. В первичной сделке прописана автоматическая пролонгация.
  3. Сделка была заключена на неопределенный срок.

Если обоюдное согласие достигнуто, то подписание указанного бланка – это исключительно формальная процедура. Но вместе с тем его нужно составлять внимательно и грамотно, иначе для арендодателя появится лазейка для взыскания материального ущерба.

4. Расторжение договора найма жилого помещения

В связи с тем, что довольно многие субъекты, вступающие в отношения по аренде, не всегда осознают наличие специфических условий аренды (найма) жилых помещений, остановимся отдельно на особенностях нормативного регулирования расторжения договора найма жилого помещения.

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет), если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (на срок до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;-  разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Пунктом 4 ст. 687 ГК РФ предусмотрено, что, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Однако, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Иных оснований расторжения договора найма по инициативе наймодателя действующее законодательство не предусматривает.

Важно отметить, что указанное касается именно договоров найма, заключенных с физическим лицом. Если договор аренды заключен с юридическим лицом, допустимо включение в договор аренды дополнительных условий и оснований.

Предлагаем ознакомиться  Проверить имущество по инн физического

Разрыв договора без суда

Можно даже, не достигнув обоюдного соглашения, расторгнуть сделку, но только при наличии определенных нюансов в первичном соглашении. Так, момент и процедура расторжения должна быть предусмотрена в договоре аренды, и все особенности ее оговорены перед подписанием. Если же данного пункта нет, то процесс расторжения будет сложнее, но все равно возможен.

Основной момент – это срок действия соглашения. Его расторжение, возможно, только при подписании бессрочного договора, без конкретного срока завершения обязательств. Единственное условие в этом случае – это сообщить арендодателю за 3 месяца о своем намерении, если дело касается недвижимости, если же арендуется другое имущество – то за 1 месяц.

Права, обязанности сторон или, какие, могут быть, причины расторжения арендатором договора аренды в одностороннем порядке

Арендатор

После того, как арендодатель принимает решение о расторжении договора аренды, нередко арендатор оставляет в помещении принадлежащее ему имущество. Имущество арендатора чаще всего не представляет интереса для арендодателя, однако оно может мешать последующему использованию помещения. В связи с этим надлежит определить, что можно предпринять арендодателю в отношении такого имущества арендатора.

Во-первых, арендодателю надлежит направить арендатору уведомление о необходимости освободить помещение от имущества арендатора. Сделать это можно совместно с уведомлением о расторжении договора или уже после него.

Во-вторых, обнаружив, что в арендуемом помещении после расторжения договора аренды (не важно, по соглашению сторон/судебного или внесудебного) остались вещи арендатора, и арендатор не выражает намерения по его вывозу, арендатору следует описать оставленное имущество и обеспечить сохранность этого имущества.

Указанное следует из положений ГК РФ, так как в случае утраты или повреждения такого имущества на арендодателя может быть возложена обязанность по компенсации арендатору убытков, вызванных утерей/порчей имущества. Обязанность арендодателя нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества может быть возложена судом, если арендатор сможет доказать факт наличия в помещении имущества и его объем/стоимость, а арендодатель не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности имущества.

Опись имущества лучше проводить в присутствии представителя арендатора, однако, именно с этим обычно возникают проблемы. Чтобы подстраховать себя, арендодателю следует направить уведомление арендатору о вызове на опись имущества, обозначив конкретную дату и место. Если арендатор не явится, то арендодатель может произвести опись самостоятельно, лучше, если это будет произведено с привлечением стороннего лица, каковым может стать представитель управляющей компании/бизнес-центра, иные подобные лица.

В целях обеспечения сохранности имущества арендатор может либо справиться своими силами, ограничив третьим лицам доступ к помещению, где находится имущество, либо же заключив договор хранения, обратившись к профессиональной организации. Последний способ предполагает несение арендодателем нежелательных расходов, однако, именно при выборе договора хранения, в котором будет прописано имущества, сданное на хранение, а также стоимость услуг по хранению, вероятность последующего взыскания с арендатора убытков арендодателя, связанных с оставлением арендатором имущества, серьезно возрастает.

В-третьих, при необходимости перемещения оставленных арендатором вещей надлежит составить соответствующий акт.

В-четвертых, если арендодатель намерен удержать оставшееся имущество арендатора с целью удовлетворения из его стоимости задолженности арендатора, следует иметь в виду, что удерживаемое имущество не должно превышать по стоимости размер задолженности арендатора. В противном случае действия арендодателя могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Для оценки стоимости удержанного имущества советуется привлекать оценочную организацию на основании договора о предоставлении услуг об оценке, по результату исполнения которого у арендодателя окажется заключение/акт об оценке.

Немаловажным представляется необходимость учитывать, что как таковые действия по перемещению и удержанию имущества арендатора являются довольно рискованными, так как существует вероятность в подаче недовольным арендатором заявления о присвоении/краже, либо об истребовании вещи из чужого незаконного владения.

Существует еще одна возможность дополнительно обезопасить арендодателя, первоначально включив в текст договора аренды пункт, гласящий, что «настоящим стороны согласовали, что в случае, если арендатор по истечении N дней с момента прекращения договора аренды не обеспечит вывоз принадлежащего ему имущества, указанное имущество признается брошенными вещами, и поступают в собственность арендодателя, а бездействия арендатора признаются отказом собственника от права собственности на оставленное имущество».

Однако, приведенный пункт полностью не исключит возможных сложностей, так как ст. 226 ГК РФ ограничивает перечень вещей, которые могут быть признаны брошенными, следующими условиями:- вещи должны быть движимыми;- обращение вещи в собственность возможно только лицом, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, водный объект или иной объект, где находится брошенная вещь;

Другие брошенные вещи могут поступить в собственность лица, вступившего во владение ими, только по судебному решению о признании вещей бесхозяйными по заявлению этого лица.

Отдельно обращаем внимание, что в любом из указанных случаев направление уведомлений должно быть официальным, то есть по юридическому и фактическим адресам арендатора способом, способным обеспечить фиксацию факта отправки, указание на вложение и подтверждение вручения/невручения корреспонденции. Это могут быть:

Двое мужчин

письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения.

Таким образом, расторжение договора аренды не всегда является простым к реализации шагом, однако в случае соблюдения всех необходимых мер предосторожности, а также правила о документальной фиксации своих действий, соблюсти свои интересы и избежать негативных последствий возможно по-максимуму.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector