Серафимское юридическое агентство
Назад

Оформление сделки купли-продажи квартиры — пошаговая инструкция

Опубликовано: 20.02.2020
0
1

Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?

Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.

Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.

Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве;

Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.

Многие из нас думают о том: воспользоваться ли помощью агентства при продаже квартиры или сделать все самостоятельно? Ведь здесь ничего сложного нет.

Сначала может показаться, что в продаже жилья нет ничего сложного, но это, к сожалению не так. Чтобы реализовать квартиру выгодно и в короткие сроки, придется постараться. Ведь в реализации недвижимости есть свои подводные камни.

Для наглядности приведем следующую таблицу: «Преимущества и недостатки самостоятельной продажи квартиры и с помощью риэлтора (посредника)».

А теперь разберемся подробнее:

  • Правильная оценка жилья. Ведь никто не хочет потерять деньги, просто из-за того, что не смог грамотно оценить свою недвижимость. И потратить время впустую на реализацию недвижимости, цена которой завышена. Поэтому правильный подход к оценке – залог успешной сделки.
  • Время.К примеру, оценку квартиры вы произвели правильно, к вам стали обращаться клиенты. Но вот не задача, для того чтобы показывать жилье приходиться отпрашиваться с работы, а для оформления всех соответствующих документов для продажи квартиры, необходимо будет взять отпуск.
  • Аванс. У вас имеется потенциальный покупатель, с которого следует взять деньги в качестве доказательства серьезности его намерений на покупку квартиры — задаток по сделке. Но желающих дать аванс физическому лицу на рынке недвижимости не так уж и много, так как многие боятся мошенничества. Но это этап можно преодолеть без проблем, после подписания договора и проверки документов на вашу квартиру, клиент будет спокоен и даст вам задаток.
  • Знания нюансов рынка недвижимости. Теперь речь идет о подготовительном этапе, предшествующем сделке. Если у вашего клиента имеются наличные средства на приобретение недвижимого имущества, то проблем возникнуть не должно, но вот если он покупает недвижимость с использованием заемных средств кредитной организации или с использованием семейного капитала. Здесь уже существуют свои нюансы, которые знать просто необходимо. Если справитесь с этим, то, в общем, не проблема.
  • При составлении договора необходимо обратиться к опытному юристу, так как самостоятельно понять все тонкости и учесть нюансы сделки у вас не получится, если вы, конечно, сами не имеете юридического образования.
  • Сбор необходимых для сделки пакета документов. Помимо договора на приобретения жилья потребуются документы, которые попросит покупатель в зависимости от сделки: наличный расчет, ипотека и материнский капитал. Если у вас есть свободное время, то с этим вы справитесь легко.
  • Расчеты между покупателем и продавцом. Этот этап самый ответственный, здесь посредником лучшего всего выбрать банк, который предоставит вам депозитарную ячейку. Сделка завершится в этом случае без проблем.
  • Регистрация договора на продажу квартиры. Окончательный этап сделки, после которого вы получите желаемую сумму на свою, уже бывшую недвижимость.

Если чувствуете, что у вас нет свободного времени, и вы ничего не знаете о рынке недвижимости, то конечно лучше тогда обратиться за помощью к профессионалам. А так дерзайте.

Какие ошибки не нужно допускать, чтобы продажа недвижимости прошла успешно:

  • Не стоит завышать стоимость жилья, которая просто не соответствует действительности. Если квартира, располагается на окраине города, на самом последнем этаже и требует срочного ремонта, покупатель просто не сможет ее приобрести по цене новой недвижимости. Адекватная оценка – залог удачной сделки.
  • Не следует выставлять на продажу жилье с «проблемами». Уладьте все нюансы с документами, ведь в противном случае вы можете потерять клиента, который готов предложить вам ту сумму, которую вы хотите. В противном случае придется сбросить цену.
  • Изучите рынок недвижимости для адекватной оценки.
  • Запаситесь терпением.
  • Сделка продажи квартиры, должна сопровождаться опытным юристом.

При соблюдении этих несложных правил, сделка купли-продажи квартиры пройдет легко и быстро.

Как быстро продать квартиру - советы

Полезные советы от экспертов недвижимости, которые помогут быстро продать квартиру самому

Вы решили продать жилое помещение самостоятельно быстро и самое главное дорого. Возможно ли это? Да, это вполне осуществимое желание. Только прежде чем выставить ее на продажу, следует соблюсти некоторые правила риэлторов — профессионалов в области купли-продажи недвижимости.

Чтобы реализовать недвижимость в короткие сроки, следует установить адекватную цену – не завышенную, но и, конечно же, не заниженную, а соответствующую средней стоимости объекта на рынке недвижимости в районе расположения жилья, этаже и типе строения.

Оценку можно провести без помощи специалистов, но если вы сомневаетесь в своих знаниях и силах, то лучше обратиться к профессионалам, которые ориентируются в ценовой политике и быстро смогут проконсультировать по данному вопросу, дав адекватную оценку. Ведь вы должны знать не только ценовой максимум своего жилья, но и минимум, чтобы лавировать при разговоре с потенциальным клиентом.

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

Представим, что вы хотите несколько завысить стоимость недвижимости, исходя из своих личных причин. Что тогда нас ждет? Предложение будет долго висеть на рынке, до тех пор, пока цены действительно не поднимутся до этого уровня, или пока не найдется именно ваш клиент, который готов предложить ту сумму, которая нужна именно вам. Но это на грани фантастики, так как все сделки заключаются по адекватным ценам.

Поэтому чтобы реализовать объект быстро и самое главное выгодно, следует:

  • определить адекватную реальную стоимость жилья;
  • выяснить, как можно свести на нет недостатки недвижимости не только в объявлении, но и при контакте с потенциальным покупателем;
  • подобрать стратегию продажи, которая будет учитывать ваши интересы;
  • выгодно и в короткие сроки провести оформление сделки.

Делать капитальный ремонт, может и не придется, но вот кое-что надо будет сделать:

  • Нейтрализуйте все неприятные обонянию запахи. Когда потенциальные клиенты осматривают помещение, первое их мнение складывается по запахам, которые они чувствуют, подходя к жилью. В любом помещении спустя время может появиться специфический запах жильцов, который для вас может быть просто, не ощущаем, но вот другому человеку он будет не приятен. Запахи появляются от мебели, кухни, санузла и даже с балкона. Они уже подсознательно настраивают покупателей на то, что квартира им не подходит. Главные поглотители запахов – шторы, обои, мебель из дерева. Избавьтесь от старой облицовки стен и покройте их новыми обоями, простыми и совсем не дорогими, но опрятными, свежими и светлыми. Хорошо промойте санузел и ванную комнату. Проветрите помещение и вымойте окна. Но здесь не надо перегнуть палку, чтобы ваши старания и самое главное ремонт явно не бросался в глаза, что может насторожить потенциального покупателя, в результате чего они могут подумать о том, что от них хотят, что-то скрыть. К примеру, пожар или потоп.
  • Освободите пространство. Старые «стенки» и шкафы лучше всего убрать с глаз долой, они сильно скрадывают пространство и создают ощущение небольшой квадратуры. Но всю обстановку убирать не стоит, в противном случае потенциальный покупатель может испытать некоторый дискомфорт в пустом помещении.
  • Атмосфера уюта и тепла – залог расположенности клиента. Свежий аромат кофе и вкусного чая, запах апельсина, создадут ощущение домашнего уюта, поднимут настроение, тем самым расположив посетителя к беседе. Прекрасный ход психологического воздействия.
  • Попросите убрать в подъезде, если нет уборщицы, то придется потрудиться самим. Ведь не секрет, что театр начинается уже с гардеробной-вешалки, то продажа недвижимости – с подъезда, лифта, которые должны произвести первое и самое главное положительное впечатление и не вызвать брезгливости.
  • Выберите оптимально время для показа жилья с учетом его расположения. Если оно находится с солнечной стороны, то не стоит назначать встречу потенциальному клиенту днем, то же самое относительно, если за вашим окном не столь привлекательный внешний вид.
  • Выставляйте недвижимость на продажу в самый разгар сезона, который начинается с 15 сентября, после отпусков.

Любого покупатели насторожат какие-либо проволочки во время оформления сделки. Поэтому о документах и других нюансах стоит позаботиться заранее.

Шаг 7. Заключите договор задатка

Если вы договорились с покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется у вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор не обязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2-5% от стоимости квартиры.

📌 паспортные данные продавца и покупателя;

📌 адрес и описание квартиры;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 размер задатка, сроки и способ оплаты;

📌 условие, что задаток останется у вас, если покупатель откажется от покупки;

📌 подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;

📌 срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;

📌 взаимную ответственность за нарушение условий договора;

📌 человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

📌 дату и подпись. 

Когда обо всем договоритесь и соберете все документы, заключите договор купли-продажи. Надежнее составить договор у юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте у нотариуса — в случае проблем, суд не примет незаверенные договоры.

Предлагаем ознакомиться  Образец заполнения тнт на овощи

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;

📌 точную стоимость квартиры;

📌 подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;

📌 наличие или отсутствие обременений на квартиру;

📌 условия, без которых договор не считается заключенным;

📌 разрешение супруга или супруги на продажу;

📌 отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

📌 сроки и порядок передачи квартиры;

📌 сроки и способ оплаты;

📌 взаимную выгоду,  добровольность заключения договора, дееспособность сторон.

К договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруги, копию техпаспорта, расписку о получении денег, акт приема-передачи квартиры. 

Покупатель найден и обеим сторонам необходимо зафиксировать свои намерения. Заключение предварительного договора подтвердит серьезные намерения.

Часто покупатель вносит определенную сумму для обеспечения сделки. Это важный момент, поскольку покупатель может найти более дешевый вариант, а продавец – более выгодного клиента. Финансовые расчеты необходимо сопровождать обязательной распиской.

Внесение покупателем аванса не обязывает заключить договор. Аванс можно вернуть в любой момент, а авансовое соглашение – расторгнуть. От аванса следует отличать задаток.

Соглашение о задатке является приложением к предварительному договору. С юридической точки зрения последующий отказ от продажи квартиры может повлечь негативные последствия для продавца в виде выплаты суммы в двойном размере. Последствия для покупателя в том, что он может потерять сумму, выплаченную им в качестве задатка.

Необходимо прописать технические характеристики квартиры, точный адрес, заранее оговоренную цену. Что касается сроков, то должны быть оговорены не только сам срок продажи, но и фактическое освобождение помещения, а также выписка из него. Также необходимо зафиксировать состояние квартиры, имущество, которое остается покупателю, время передачи ключей и их общее количество. При отсутствии закрепления этих существенных моментов письменно, они должны оговариваться во всех подробностях устно.

Вот образец предварительного договора купли-продажи, который вы можете переработать и использовать.

После банковской процедуры начинается оформление документов. Чаще всего договор купли-продажи заключается у нотариуса, а затем документы сдаются для их государственной регистрации. Нотариус проверяет соответствие документов юридическим нормам, удостоверяется в дееспособности и правомочности сторон сделки, зафиксирует подлинность их подписей.

Следует обязательно обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, способ и срок передачи денег, паспортные данные сторон, сроки освобождения квартиры. Расходы по сделке также должны быть распределены сторонами и зафиксированы. Важным моментом является упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

Предлагаем образец договора купли-продажи квартиры, который можно взять за основу.

С этого момента возникают обязательственные отношения, но не переход права собственности. Отказ от сделки на этом этапе влечет новое соглашение или судебное разбирательство. До регистрации договора его аннулирование происходит путем подачи соответствующего заявления нотариусу, которые фиксирует изменение или прекращение действия договора и отмечает это в реестре.

Для регистрации договора он передается в регистрационную палату вместе с заявлениями продавца и покупателя. После регистрации права собственности договор аннулирован быть не может. Срок регистрации – около месяца. После этого сделка путем внесения записи в Единый государственный реестр прав вступает в свою законную силу.

Прежде чем определить, как оформляется сделка купли-продажи квартиры, разберём, что представляет подобный договор. Оформление сделки купли-продажи – соглашение, по которому продавец и покупатель производят обмен, когда квартира меняется на определённую сумму средств. Все совершенные операции продаваемой недвижимости характеризует чёткая последовательность.

Соглашение вступает в силу сразу после подписания документации сторонами. Однако, если собственник квартиры больше ни в чём не участвует, для оформляющего на этом всё не заканчивается. Рассмотрим, что необходимо сделать, чтобы процедура прошла успешно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Самостоятельно

Самостоятельный образ проведения сделки купли-продажи квартиры имеет ряд преимуществ. Подобным образом можно легко контролировать такой процесс, а также существенно сберечь средства на услугах нотариуса либо прочего посредника. Вместе с тем, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно, требуется иметь некоторые знание в этой сфере, придётся подробно вникнуть в нормативы, что может существенно затянуть данную процедуру.

У нотариуса

Помочь оформить куплю-продажу квартиры вправе нотариус. Тогда он будет нести юридическую ответственность за заключение сделки и сможет рассказать все подводные камни процедуры. Однако, за его услуги придётся заплатить солидную сумму.

В агентстве

Соглашение купли-продажа квартиры 2020 года возможно организовать при участии агента. Риелтор поможет не только оформить документальную составляющую сделки, но и может найти контрагента, а также проконсультировать по всем вопросам, касающимся реализации недвижимости.

Порядок продажи и покупки квартиры предполагает определённую последовательность действий. После перепроверки контрагента и всей документации можно перейти непосредственно к заключению самого соглашения.

Заключение договора

Процедура оформления соглашения на реализацию жилья подразумевает подписание, как правило, стандартного документа. Процесс, как проходит заключение сделки, стороны регулируют самостоятельно, потому сами вправе выбирать, каким образом его составить, что прописать и куда отнести на регистрацию.

Передача квартиры

Проведения сделки купли-продажи помещения сопровождается его передачей. Она может проходить в тот же день, что и подписан документ, в самом соглашении может прописываться дата, когда квартира передастся ответственными лицами. По факту такой процедуры составляется акт приёма-передачи.

Передача денег

Зачастую, при купле-продаже недвижимости продавцы зачастую требуют залог. Его передача оформляется распиской. Как будет передана оставшаяся сумма, стороны решают между собой. Для совершения подобных действий многим удобно воспользоваться таким вариантом, как заняться помещением денег в ячейку. Это обеспечит конфиденциальность сторон, а также послужит гарантией того, что реализатор сможет получить свои деньги только после выполнения всех обязательств, предусмотренных соглашением.

Ещё один надёжный способ – банковский перевод. Но также если лицо пользуется услугами риелторов, организовать передачу средств можно через агентство. Оно выступит своего рода посредником, который сможет проследить за тем, чтобы обе стороны выполнили все свои обязательства и только после этого был произведён расчёт.

Сколько стоит Ваша квартира?

Необходимо точно рассчитать стоимость квартиры, тщательно изучив рынок недвижимости. Нужно рассмотреть варианты продажи аналогичного жилья и его стоимость. Повлиять на оценку квартиры могут как существенные факторы, так и малозначительные нюансы.

Метраж — главный критерий оценки квартиры, он существенно влияет на цену. Квартира большой площади всегда будет выше в цене. В общую площадь входят жилые помещения, кухня, прихожая, санузел. Будет учитываться удобство планировки и количество комнат.

Расположение квартиры тоже существенно влияет на цену. Центр и престижные районы всегда дороже. Окраины и пригороды ценятся меньше, независимо от качества самого жилья. Сказываются и такие обстоятельства, как наличие близко расположенного метро, транспортная доступность, городская инфраструктура.

Ремонт и отделка также являются важными факторами. Но необходимо ли делать ремонт непосредственно перед продажей? Как отмечают эксперты, недавно сделанный ремонт повышает продажную стоимость квартиры в среднем на 10%. Необходимо четко рассчитать, окупятся ли затраты. Подсчитать стоимость материалов и услуг специалистов

Лучше сделать точечный косметический ремонт, устраняя основные, бросающиеся в глаза дефекты (приклеить отклеенные обои, стереть следы протечек на потолке, закрасить ржавчину и т.д.).

Повлияют и такие моменты, как техническое состояние дома и его тип. Существенным будет различие между стоимостью похожей по метражу квартиры, расположенном в старом фонде и в новостройке. Ведь в старом доме — старые коммуникации. Хотя «сталинки» некоторые люди ценятся выше, чем «хрущевки» из-за высоких потолков и больших окон.

Этаж важен в том случае, если он первый и последний. Их продажа возможна только при снижении цены.

Часто на цену влияют юридические моменты, например долги по коммунальным платежам. Безопасность, например, охраняемая территория и наличие консьержа, может стать значимым нюансом.

Оценка квартиры возможна и с помощью онлайн-калькулятора на многих сайтах по недвижимости. Они учитывают множество факторов и определяют среднюю цену.

Шаг 7. Заключите договор задатка

Пошаговая инструкция самостоятельной продажи квартиры подошла к своего логическому завершению. Ее последним этапом будет непосредственная передача квартиры. После получения зарегистрированного в должном порядке договора купли-продажи предстоит освобождение жилья и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит с помощью паспортного стола на основании предъявленного договора купли-продажи. При вывозе вещей из помещения следует подписывать акт-приема передачи. Должны быть решены все спорные вопросы по коммунальным платежам и переданы ключи.

В агентстве

Определяя, как происходит сделка купли-продажи квартиры, следует оговорить, что отчуждаться может, как всё помещение, так и его доля. Та и другая сделка имеют свои отличия. Рассмотрим особенности, как происходит проведение каждой из них.

Купля-продажа осуществляется в письменном виде. К договору ещё прикладывается акт приёма-передачи. Перед составлением основного документа часто подписывается предварительное соглашение, а также бумага, свидетельствующая о даче задатка.

Правила отчуждения доли помещения гласят, что если подобная часть продаётся в долевой собственности, то обязательно нотариальное удостоверение сделки. Если же помещение пребывает в единоличной или общей собственности, подойдёт и простая форма соглашения. Исключением послужит выделение доли супругу из единоличной собственности.

Проходить процесс будет с учётом следующих особенностей:

  • владелец должен предоставить документацию на объект;
  • потребуется оформить отдельный счёт по оплате коммунальных услуг;
  • прежде чем продать свою долю постороннему лицу, необходимо предложить купить её остальным гражданам, владеющим оставшимися долями;
  • предупреждение о продаже доли оформляется в письменном виде.

Соглашения между родственниками оформляются аналогично тем, что и составляются между чужими людьми. Обычно такие сделки являются фиктивными, поскольку никакие средства друг другу родственники не дают.

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

Прежде, как проходит сделка купли-продажи, требуется к ней серьёзно подготовиться и проверить все составляющие.

Существующие этапы сделки предполагают изначально проверить реализатора имущества. Необходимо определить, кто является собственником помещения, и он ли его продаёт. Особое внимание следует обратить на случаи продажи квартиры по доверенности. Это наиболее распространённый способ для мошенников. Важно убедиться, в том что документ подлинный, а хозяин квадратных метров в курсе о планируемой сделке.

Когда заключается договор, от контрагента нужно требовать только оригиналы любых материалов или их нотариально удостоверенные копии.

Перед покупкой недвижимости важно удостовериться, что на ней нет никаких обременений: она не числится в залоге, кредите либо на неё нет прав у третьих лиц.

Передача денег

Покупка недвижимости – трудоёмкий и серьёзный процесс, требующий от сторон особого внимания. Проводиться он должен по всем правилам, установленным нормативами путём подписания соответствующего соглашения. Однако, если всё сделать грамотно, реализовать либо приобрести новый объект будет не так уж и трудно. Важно помнить, что права на него в полном объёме возникнут только после внесения таких ведомостей в ЕГРН.

Решив заняться продажей своего жилья самостоятельно без помощи профессионалов, Вы должны хорошо осознавать, что в первую очередь необходимо тщательно подготовиться к данному процессу. А для этого нужно знать главные правила и секреты удачной торговли, которыми обладают риэлторы.

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

Если вы сомневаетесь, что сможете быстро и выгодно продать свое жилье (будь это квартира, дом и пр.), то лучше не трате время и обратитесь за помощью к профессионалам.

Предлагаем ознакомиться  Кто платит комиссию риэлтору, услуги нотариуса при продаже квартиры продавец ил Закон и дом

На этом у нас всё. Желаем вам удачи и успешной продажи вашей недвижимости! Делитесь своими мнениями, опытом и замечаниями в комментариях.

📌 дату и подпись. 

В день подачи документов в МФЦ или Росреестр передайте покупателю ключи от квартиры. В этот же день подпишите с покупателем акт приема-передачи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, а покупатель ее принял и всем доволен. Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов.

📌 ФИО продавца и покупателя, ваши паспортные данные;

📌 отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.

Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы перестраховаться от ошибок, заверьте акт приема-передачи у нотариуса. 

Готовим квартиру к продаже

Важно понимать, что потенциальный покупатель будет учитывать не только саму квартиру, но и порядок в самом доме. Необходимо понимать, что мусора перед дверью в подъезд быть не должно, лифт должен работать и не оставлять впечатление грязного угла. Лампочки на лестнице должны гореть, а лестничные клетки — оставлять благоприятное впечатление.

Квартиру необходимо убрать, кухня должна быть чистой, а санузел — исправно работать и желательно не иметь запаха. Ненужные вещи лучше выкинуть или продать – не заставленная квартира выглядит просторнее. Это касается балкона и прихожей – захламленные, они выглядит не так презентабельно. Проверить работу кранов, батарей, межкомнатных дверей, надежность выключателей и карнизов. Упаковать личные и несезонные вещи – грядущему переезду это только поможет, а покупатель оценит минимум предметов в комнатах.

Необходимая документация

Как только вы решили приступить к продаже жилой недвижимости, нужно уже приступить к подготовке необходимых документов, чтобы сделка прошла без сучка и задоринки. Список документов для продажи квартиры приличный. Помимо этого потенциальный клиент быстрее принимает решение по сделке, если квартиры юридически «чиста» и на нее имеется полный пакет. Так что нужно для того, чтобы значительно ускорить процедуру?

Список документов, необходимых при реализации объекта за наличный расчет:

  • Паспорта владельцев.
  • Свидетельство и регистрации, в том случае если оно было утеряно, то его копию.
  • Документ, на основании которого будет подтверждено право собственности.
  • Договор на реализацию. Его стоит составить в юридической конторе, так как там помогут оформить его правильно и грамотно, с учетом нюансов и условий противоположных сторон сделки. Данный документ подписывается во время проведения процедуры регистрации.
  • Выписка из вашей придомовой книги или справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц, которые прописаны в помещении. Выписку можно получить либо в паспортном столе, либо в офисе управляющей компании.
  • Согласие органов опеки.

Если, к примеру, квартира была до этого приобретена с вложением материнского капитала, то для ее продажи потребуется получить согласие опеки (копия и сам оригинал).

Этапы получения документа следующие:

  1. Родители приходят вместе со своим чадом, если он еще не достиг 14 лет (даже если они находятся в разводе) и предоставляют следующее:
  • справку с места проживания дочери/сына;
  • техпаспорта реализуемого и приобретаемого жилья;
  • свидетельство на продаваемый объект и приобретаемый;
  • документ, удостоверяющий личность ребенка;
  • документы, удостоверяющие личность родителей.
  1. Родители/опекуны и само чадо от 14 лет пишет заявление о реализации старого и заключения сделки покупки нового объекта.
  2. Государственные органы в течение нескольких недель принимают решение, проводят проверку по факту, того что права детей не затронуты. После чего выдается согласие в письменной форме на реализацию и приобретение жилья, указанного в заявлении.
  3. Заверенное через нотариальную контору согласие супруга.

Дополнительный пакет:

  • Кадастровый паспорт. Если у вас его нет в наличии, то его можно быстро получить в Многофункциональном центре, расположенном по вашему месту жительства. На это уйдет 5 дней.
  • Техпаспорт. Для оформления сделки он не потребуется, но для покупателя он может иметь значение, к примеру, если квартиру он покупает с использование кредитных средств или с вложением семейного капитала. Для его получения следует обратиться за помощью в БТИ. Срок исполнения от 15 дней. Срочно исполнение до 10 дней, но за это придется заплатить чуть больше.
  • Выписка из ЕГРП на объект. Здесь будет указан владелец, обременение (есть или нет). Такую выписку может получить каждый, в независимости от отношения к вашему имуществу.
  • Документ, содержащий информацию о лицевом счете объекта. Такую справку можно взять в управляющей компании.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Подтверждение о том, что нет долгов по коммуналке.
  • Справка, подтверждающая, что вы не состоите на учете в психоневрологическом диспансере и наркологии. Их может попросить покупатель, если усомнится в вашей адекватности. Так сделку можно при имеющихся доказательствах недееспособности оспорить в суде.

Наличие документов значительно ускорит процесс заключения сделки.

Договор купли продажи квартиры - образец (скачать)

Договор купли-продажи квартиры (образец)

Юридическая чистота квартиры – необходимая часть сделки. Как продать квартиру без агентства, если риэлтор лучше всех разбирается во всех юридических тонкостях? Сбор правоустанавливающих документов полностью ложится на плечи продавца:

  • Свидетельство о регистрации права собственности продавца на квартиру с приложением оснований сделки – договора купли-продажи, дарения и т.п. При получении квартиры в результате приватизации – договор передачи в собственность. Эти документы нужны для того, чтобы убедиться, что продавец вправе распоряжаться своей собственностью.
  • Технический паспорт, выданный в БТИ. Он состоит из плана помещения и данных по его инвентаризации. С 2012 года он был заменен техническим планом, в котором отображаются все характеристики квартиры.
  • Кадастровый паспорт с приложением внутренней планировки помещений. В нем содержатся сведения о зарегистрированных перепланировках и точном размере комнат.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав.
  • Выписка из домовой книги (форма № 9), где отражаются сведения о количестве зарегистрированных в квартире.
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности: копия финансово-лицевого счета или соответствующая справка.
  • Письменное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена после регистрации брака. Также это может быть брачный договор.
  • Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний.

Оформление сделки купли-продажи квартиры - пошаговая инструкция

Необходимо внимательно изучить документы, сверив все данные с действительным положением дел.

Определяя, что нужно для сделки купли-продажи квартиры, этапы которой предусматривают регистрацию передачи права собственности в базе Росреестра, документы для МФЦ потребуются от сторон разные.

Бумаги для продавца

Интересуясь, как правильно оформить сделку, главный документ от продавца – это бумага, подтверждающая правомочия на имущество. А также необходимы:

  • технический или кадастровый план помещения;
  • если владелец объекта либо один из них несовершеннолетний, придётся взять разрешение от органов опеки;
  • бумага, удостоверяющая личность (при необходимости доверенность);
  • если операцию проводит один из супругов – согласие второго;
  • справка об отсутствии долгов;
  • выписка из домовой книги.

Покупателю для регистрации ДКП также потребуется взять:

  • паспорт (для малолетних свидетельство о рождении);
  • заявление;
  • свидетельство о заключении брака и согласие супруга (если сделку заключает один из них);
  • квитанцию об уплате госпошлины (стороны самостоятельно договариваются, кто будет её платить).

Договор следует принести в 3-х экземплярах: по 1-му для каждой стороны, и один остаётся у регистрирующего органа.

Куда обращаться

Материалы по купле-продаже квартиры несут в одну из следующих инстанций:

  • Регистрационная палата;
  • МФЦ.

Как правильно демонстрировать квартиру

Далее вас ожидают технические и законодательные нюансы продажи недвижимости. Ваша цель, как продавца, – получить на руки или свой банковский счет ту сумму денежных средств, за которую вы согласны продать свою квартиру. Поэтому чистота сделки, порядок с документами — это в первую очередь головная боль клиента. Однако, и с вашей стороны понадобятся определенные действия связанные с документальной подготовкой:

  • Обеспечить выписку всех жильцов и членов семьи по адресу продажи;
  • Проверить на соответствие справки или плана реальной планировке. Если ранее была предпринята пристройка или перепланировка помещения, то от вас потребуется узаконить изменения. В противном случае, продажа такого объекта может сопровождаться ощутимой уступкой в цене;
  • Будьте готовы своевременно погасить все имеющиеся задолженности по коммунальным платежам и получить справки об их отсутствии в ТСЖ, управляющей компании и прочих коммунальных службах;
  • Убедитесь, что для продажи не требуется согласие соседей. К примеру, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире это обычно необходимо;
  • Объект должен быть свободен от ограничений, обременений, залогов и арестов;
  • Вы, как продавец, не ограничены в правах, не состоите на психиатрическом учете либо под опекой;
  • Будучи в браке, ваша вторая половина не возражает против реализации квартиры и готова подписать соответствующее разрешение у нотариуса.

Если все вышеперечисленные требования удовлетворяются, можете делать выбор в пользу выгодного вам покупателя и переходить к оформлению задатка или аванса.

Подготовка документов

Риелторы постоянно пугают нас опасностью этого этапа. Якобы это очень сложно, муторно и долго, можно что-то забыть и тогда наступит крах всей операции. В действительно это не так сложно, как говорят нам риелторы и не очень долго, поскольку большая часть документов всегда находится при вас и уже готова.

Здесь исчерпывающий перечень документов, которые потребуются вам для продажи и регистрации недвижимости на нового владельца:

  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не торопитесь с ее получением, так как к моменту регистрации ее срок не должен превышать 15 дней. Получить вы ее сможете в территориальном органе Росреестра, Многофункциональном центр, Бюро технической экспертизы, Государственном портале предоставления услуг либо официальном сайте Росреестра;
  • Паспорта и свидетельства о рождении детей. Вероятно, они хранятся у вас дома;
  • Домовая книга и справка с выпиской из нее, подтверждающая отсутствие зарегистрированных либо свидетельствующая об их составе. Если домовая книга не оформлялась, то потребуется получить аналогичную справку из паспортного стола;
  • Кадастровый паспорт или план квартиры из БТИ;
  • Согласие супруга на продажу заверенное нотариусом;
  • Разрешение органа опеки, если собственником является несовершеннолетний;
  • Доверенность на продажу, если планируется сделка по доверенности владельца.

    Задаток или аванс

Обычно этот шаг сопровождается оформлением предварительного договора купли-продажи, но приемлемо ограничиться рукописной распиской о получении задатка или авансового платежа.

Понятие аванса и задатка имеют очень существенное отличие. Нет желания увеличивать и без того большой объем этой статьи, поэтому поясню коротко: если вы уверены в том, что не откажитесь от сделки и не хотите упускать случайно попавшегося выгодного покупателя, то оформляйте задаток. Причем склоняйте вторую сторону к как можно большей сумме задатка.

Факт получения средств удостоверяют распиской. Однако, если оплата производится безналично или с привлечением финансовых организаций, как описано ниже, то подтверждающие документы будут оформлены автоматически.

Договор и оплата

Когда стороны успешно миновали этап задатка или аванса, наступает ответственный шаг заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. Сам договор может включать в себя различные нюансы: покупка с одновременным выделением долей на нескольких приобретателей, покупка с оплатой материнским капиталом, продажа с обременением и т.д. Здесь собраны различные варианты договоров, можете выбрать бланк, который наиболее полно соответствует вашим условиям.

Либо обратитесь к специалисту за разработкой договора купли-продажи, который удовлетворяет вашим специфичным условиям.

Предлагаем ознакомиться  Об утверждении Порядка выявления, пресечения самовольного строительства и принятия мер по сносу самовольных построек на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда (с изменениями на 4 июня 2019 года)

Перед тем как приступить к реализации жилья, необходимо знать, сколько стоит аналогичное в вашем районе и что влияет на ее ценовую характеристику. Некоторые факторы, оказывающие влияние на ее стоимость носят объективный характер, то есть быть общими для всех, при этом другие будут зависеть уже от конкретного случая.

Внешняя информация:

  1. Расположение. Если жилая площадь находится в неблагополучном районе или промышленной зоне, то это значительно снизит ее стоимость. В случае близости парка, леса, водоема, природного объекта, цена резко возрастет.
  2. В пошаговой доступности общественный транспорт или метро, стоимость значительно повышается.
  3. Наличие развитой инфраструктуры, что положительно сказывается на цене жилой площади при продаже.
  4. Расположенность квартиры, этажность. Жилье, расположенное в золотой серединке стоит дороже, чем на нижних или верхних этажах.
  5. Панорама из окна. Если объект выходит во двор, где расположен парк, есть красивые деревья, детские площадки и нет практически шума, то это расположит клиента и увеличит спрос. И с точностью, да наоборот, окна, выходящие на проезжую часть, отрицательно скажутся на цене, ведь она резко снизится.
  6. Внешний облик дома, ухоженность территории и наличие зеленой зоны. Ухоженный красивый двор с детской площадкой, цветочными клумбами – возможность поднять цену на недвижимость. А вот если прямо перед вашим подъездом расположен контейнер с мусором, то опять цена резко упадет.
  7. Состояние подъезда и соседи. Наличие наркоманов и алкоголиков не понравится никому, так что это также скажется на продаже квартиры. Лучше если покупатели узнают об этом уже после заключения сделки.

Внутренние личные факторы:

  1. История жилой площади. Квартира, которая поменяла много хозяев, будет уступать той, что была приватизирована одним единственным собственником или же недвижимости, расположенной в новом доме. Если она была передана в собственность по решению суда, то это также отрицательно скажется при ее продаже. Недвижимость свободная в физическом и юридическом плане значительно выигрывает в своей стоимости относительно той, где прописаны родственники и несколько собственников, требующие особого внимания.
  2. Наличие простого недорого ремонта или евроремонта. Если в отделке есть некоторые дефекты, то у потенциального клиента может появиться мнение, что этой квартирой никто не занимался, что отрицательно скажется на ее оценке.
  3. Раздельный санузел, в стоимости выигрывает та недвижимости, где ванная и туалет разделены друг с другом.
  4. Большая кухня, большинство хозяек при выборе будущего жилья отдает предпочтение именно этому помещению.
  5. Высокие потолки – простор и свет, что визуально увеличивает площадь и соответственно восприятие помещения.
  6. Наличие балкона или лоджии. Если у вас есть просторный балкон/лоджия, а если и то и другое, то это преимущество, способное значительно увеличить стоимость жилья.
  7. Качество постройки. Сталинские постройки и монолитные дома с интересной архитектурой выигрывают перед «хрущевками», так же как постройки из кирпича перед панельными.
  8. Если помещение имеет свободную планировку, то имеется возможность ее переделки, что положительно скажется на стоимости.
  9. Готовность квартиры к продаже. Все документы должны быть в наличии и полном порядке.

Конечно, среди перечисленных выше факторов есть более или мене важные, в основном все будет зависеть, как от продавца, так и от покупателя.

Приступим к процедуре ценообразования:

  • При оценке жилья все имеет определяющее значение: наличие лифта, общественный транспорт в пошаговой доступности, средней школы, детских садов. Чтобы произвести грамотную и правильную оценку следует изучить недвижимость, расположенную рядом с вами: квадратуру, этаж, качество дома. Кроме того стоит выяснить стоимость за квадратный метр и умножить на свою площадь. После чего вы сможете немного более или менее представить, за сколько можно выставить на продажу жилое помещение.
  • Если вы сравниваете свою квартиру с другими объектами недвижимости, то предварительно стоит позвонить и узнать реальность данного объявления. Ведь многие риэлторы идут на такие уловки, чтобы повысить или занизить стоимость жилья. Здесь анализ стоимости квартиры схож с анализом стоимости автомобиля. (Если интересна информация о продаже авто, то читайте наш выпуск — «Как продать автомобиль быстро и дорого»)
  • Подыскав аналогичные объекты, лучше всего уточнить существующие особенности и нюансы в оформлении. Квартира, полученная в результате наследования, с собственниками, не достигшими совершеннолетия, стоит дешевле объекта с кристально чистой положительной историей.

При этом вы сможет оценить объект, который вы хотите выставить на продажу только приблизительно. Полностью определиться со стоимостью можно только после того, как недвижимость будет выставлена на продажу.

Выступить в качестве профессионала сможете и вы, если имеете на это свободное время и терпение. Точно так же как и риэлтор, вы сможете найти аналогичный объект и узнать его минимальную и максимальную стоимость.

Вы можете найти помещение значительно большей площади, чем у вас, по той же самой цене, что просите вы. Но если вы сможете убедить клиента в том, что она того стоит и объяснить почему вы хотите за нее именно эту сумму, то помощь профессионалов вам не понадобиться.

Банковская ячейка

Расчеты с недвижимостью можно проводить как с помощью наличного, так и безналичного расчета. Лучше при расчетах между физическими лицами использовать наиболее удобный и безопасный вариант — депозитарную банковскую ячейку. Это гарантия получения продавцом всей суммы после завершения сделки, а покупатель может рассчитывать на получение права собственности после того, как передаст деньги.

Закладывание денежных средств в ячейку происходит под контролем банковского служащего. Непосредственно перед этой операцией продавец может пересчитать деньги и проверить их на подлинность. Также этим может заняться и сам банк. Денежные средства вкладываются в специальный пакет, целостность которого проверяется сторонами. Склеив пакет, стороны ставят на нем свои подписи, удостоверяющие этот факт. После полного оформления сделки продавец забирает деньги.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Несмотря на всю подписанную документацию, окончательно право собственности на объект будет у новоиспечённого владельца только после регистрации сделки купли-продажи квартиры. Куда обратиться и где можно оформить право собственности ранее уже упоминалось, это органы юстиции, подобные услуги предоставляют и МФЦ.

Документы

Чтобы зарегистрировать квадратные метры и получить справку, которая подтвердит этот факт, потребуются такие материалы:

  • паспорта всех участников операции;
  • доверенность (при необходимости);
  • разрешение органов опеки (если один из владельцев несовершеннолетний);
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация;
  • заявление;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Квартира регистрируется, если поданы все необходимые документы. Отказать в этом могут если:

  • несоответствие заявление установленному формату;
  • в материалах отображены неверные данные, есть подчистки, исправления и т.д.;
  • бумаги поданы лицом, у которого нет на то права или доверенности;
  • не уплачена госпошлина;
  • не подписано заявление;
  • выявлены противоречия заявленных и ранее зарегистрированных прав;
  • существует судебное разбирательство, касающееся заявленного объекта;
  • на недвижимости арест или запрет совершать какие-либо юридически значимые с ней действия;
  • при реализации доли имущества нет отказа других его владельцев от приоритетной покупки.

После подписания договора купли-продажи квартира все еще остается вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности. 

Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в МФЦ или отделение Росреестра. Госпошлина за регистрацию — 2000 ₽.  В течение 9 рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она подтвердит, что у квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.

Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры

При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.

Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.

Шаг 10. Получите деньги

Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего, их передают после перехода права собственности.

Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Наличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. В основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.

Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продажи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.

При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того, как покажет договор с отметкой о регистрации.

В обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец. 

За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2-5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2-0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках с обменом. 

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Передача денег

  1. Поиск покупателя для своей квартиры. В качестве подтверждения своих действий по покупке он выплачивает аванс или задаток. Договор по таким денежным расчетам обычно заключается на месяц.
  2. Поиск нового жилого помещения. Это можно делать уже на этом этапе.
  3. Передача аванса или задатка в качестве обеспечения сделки. В договоре обозначаются условия его возврата.
  4. Сбор документов по обеим квартирам, их проверка, подготовка договоров купли-продажи. Обговариваются детали сделки, в том числе ее дата и место. Уточняется моменты по регистрации договора купли-продажи.
  5. Расчеты должны быть четко прописаны и осуществлены. Деньги кладутся в банковскую ячейку. Внесение осуществляет покупатель вашей квартиры, а продавец другой квартиры их получает. Необходимое число ячеек определятся общим количеством квартир.
  6. Одновременно заключенные и подписанные договора купли-продажи подаются на их регистрацию.
  7. Все продавцы квартир могут забрать свои деньги из ячеек только после получения зарегистрированных договоров купли-продажи. Денежные операции между сторонами подтверждаются расписками.
  8. Процедура передачи квартир и подписание актов приема-передачи происходит по очереди. Сроки заранее оговариваются в договорах. Продавцы последней свободной квартиры должны передать помещение первыми.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство не стоит на месте, в нормативы постоянно вносятся коррективы. Чтобы правильно провести сделку купли-продажи, следует учитывать следующие нововведения:

  • реализация доли в обязательном порядке регистрируется у нотариуса;
  • аналогичное правило действует при разделе имущества, нотариальному удостоверению подлежит вся документация;
  • если на проданную квартиру выявлено право собственности менее 5-ти лет, сделка облагается 13-ти процентным налогом (исключением послужит наследование имущества, его рента и приватизация).

Минусы

Как и везде, здесь можно выделить свои недостатки:

  • трудоёмкость процедуры, которая требует много времени и знаний;
  • есть вероятность попасть на мошенников;
  • возможны дополнительные расходы на услуги риелторов, нотариусов и т.д.
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector