Серафимское юридическое агентство
Назад

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Опубликовано: 09.03.2020
0
0

Реализация управления временной УК

 Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД, назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:

  • перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
  • плата за оказываемые временной УК услуги — не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
  • обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.

Дополнительные услуги и угрозы

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

Новый жилой многоквартирный дом

Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.

Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.

Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.

Предлагаем ознакомиться  Сроки для получения решения суда

1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.

2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.

3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым.

Также с 1 января 2019 года появились два новых требования к участникам конкурса:

  • отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда;
  • и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.

То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.

Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.

Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).

Последствия истечения срока деятельности временной УК

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом осуществляется в соответствии с российским законодательством.

ЖК РФ в точной последовательности предписывает проведение процедуры:

  1. Если УК прекращает обслуживание, то обязуется в трехдневный срок передать документы и ключи от общего имущества другой организации.
  2. Администрация организует торги, если в течение 12 месяцев до даты мероприятия жители не приняли решения.
  3. Действие соглашения с обслуживающей компанией завершается, а новая УК не выбрана, проводится открытое голосование.
  4. Сведения представлены на интернет портале Российской Федерации администрации в разделе о торгах.
  5. Новость о результатах торгов выкладывается в трехдневный срок с момента определения победителя.
  6. Собственники квартир информируются об итогах в десятидневный срок от начала торгов администрацией.

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Порядок предполагает ознакомление собственников квартир с фирмами, претендующими на заключение договора по обслуживанию дома. Рассмотреть участников надо до голосования. Участники голосования определяются с местом, датой и временем собрания. Информационный стенд позволяет ознакомиться с данными всех представителей торгов. Каждому собственнику могут посылаться пригласительные извещения.

УК вправе размещать данные о своей работе и ее результатах в интернете, печатать бланки со своими данными, организовывать встречи с клиентами. В назначенное время проведения конкурсного мероприятия приглашаются лица, представляющие УК, и жители дома. ЖКХ презентуют собственникам программы по обслуживанию и знакомят с содержанием договора. Проводится открытое или закрытое голосование, и назначается УК.

Если не накопилось достаточное количество голосов, происходит переизбрание претендента. Если проведение открытого конкурсного мероприятия было инициировано местной администрацией, то на нем присутствуют ее представители. Если в результате голосования собственники не пришли к единому мнению, то представитель администрации устанавливает организацию по обслуживанию здания.

Способы оповещения:

  • поквартирный обход и личное приглашение;
  • размещение в газетах и журналах данных о собрании;
  • размещение информации на сайте администрации;
  • рассылка извещений по почте;
  • расклейка информационных плакатов на стендах дома;
  • оповещение путем звонка и рассылки личных сообщений.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя. Он принимает заявки на участие от управляющих организаций.

Содержание заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно. Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы должны быть у собственника на квартиру разбираемся вместе

Участниками собрания рассматриваются все кандидаты. Жители дома определяют победителя с позиции наиболее эффективной программы обслуживания и привлекательной цены. Ведется протокол с записями о времени вскрытия конвертов и содержанием заявок.

Голосование проводится после рассмотрения заявок от УК. Доверенное лицо от собственников суммирует голоса и определяет победителя. В протоколе фиксируется количество голосов за каждого претендента. Документы, подтверждающие итоги торгов, передаются на хранение ответственному человеку.

Собственники и победитель подписывают договор, предварительно обсудив его содержание.

Администрация в процессе торгов руководствуется предписанием законодательных актов.

Перечень законодательных актов:

  1. ЖК РФ статья 161: подробно раскрывает процедуру и требования к УК.
  2. Правила, регламентирующие процедуру проведения конкурса: № 75 от 06.02.2006 г., принятые Постановлением Правительства.

Обжалование итогов

Случаи обжалования:

  1. Собственников не устраивает результат голосования.
  2. Проигравшие УК не согласны с итогом аукциона, подозревают подтасовку результатов или нечестное голосование.

Составляется исковое заявление, и участники мероприятия обращаются в суд. Доказательная база для судебной инстанции: протокол мероприятия, бюллетени. Участники дают показания на слушании. Суд рассматривает предоставленные материалы, и при выявлении нарушений результат конкурса аннулируется. Проводится новое открытое голосование под контролем представителя административного подразделения. Если судья не выявил нарушений, результаты голосования признаются действительными.

Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.

Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления. В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит. Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.

Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.

Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД.

Законодательные документы

За эксплуатацию здания отвечает жилищная инспекция, поэтому выбор УК проводится согласно действующему Жилищному кодексу РФ.

Для организации выбора УК на законодательном уровне принято Постановление правительства № 75 от 06 февраля 2006 года. Оно регламентирует выбор УК. В административных подразделениях принимаются акты, регламентирующие эту процедуру, которые не противоречат Федеральным Законам. Все нормативные акты можно посмотреть в интернете на странице администрации.

Организация торгов обусловлена следующими основаниями:

  1. Согласно нормативным законодательным документам главная причина проведения конкурсного мероприятия – ввод в эксплуатацию новостройки. Перед заселением жильцов в новые квартиры важно, чтобы здание обслуживалось ЖКХ. Закон предписывает сроки для проведения мероприятия по выбору УК.
  2. Согласно ЖК РФ жильцам дается тридцать дней, чтобы определиться со способом управления недвижимым имуществом. По его истечении административные органы берут эту функцию на себя.
  3. Если собственников не устраивает обслуживающая управляющая компания, они отказываются от ее услуг. Выбор новой организации является предпосылкой.
  4. Отказ ЖКХ обслуживать общежитие и расторжение соглашения по обслуживанию.

При возникновении вышеперечисленных обстоятельств жильцами выбирается обслуживающая фирма.

Инициаторы

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Согласно ЖК РФ права на проведение предоставлены:

  • жильцам после сдачи новостройки застройщиком;
  • администрации.

Месяц дается администрацией на выбор УК. Далее проводится конкурс. Обслуживающие фирмы не вправе агитировать собственников квартир.

Участники

В конкурсном мероприятии принимают участие:

  • избирающая сторона – владельцы квартир, местная администрация;
  • претендующая сторона – организации по обслуживанию.

Участвовать могут одна и несколько ЖКХ.

Цель торгов

Целью конкурсного мероприятия является управление зданием на законных правах на основании договора. Соглашение по обслуживанию жилого здания подписывается на определенный промежуток времени, продлевается по желанию или не ограничивается временными рамками.

Деньги являются предметом проведения данного мероприятия, так как компания распоряжается ими и отчитывается о затратах.

Люди идут по тротуару

Это оплата услуг УК и функции в процессе управления жилым помещением. Многие ЖКХ с целью повышения конкурентоспособности снижают цены на услуги. Жильцы квартир выбирают обслуживающую организацию по наиболее привлекательной стоимости услуг. Во время мероприятия фирмы презентуют итоги своей деятельности, показывая подотчетные им участки. Это помогает избирающей стороне определиться.

Предлагаем ознакомиться  Как и какие нужны документы для взыскания алиментов в судебном порядке на дочь

Выбор победителя осуществляется в процессе голосования в открытом или закрытом режиме (по бюллетеням) собственниками квартир.

При инициировании администрацией она вправе назначить организацию, если жители не проявляют инициативу выбора. Администрация имеет право участвовать в процессе голосования. Мероприятие состоится, если в нем принимала участие третья часть собственников.

Процесс голосования правильно проводить в офисе или помещении путем организации общего собрания. Недопустимым считается рекламирование своей деятельности путем поквартирной агитации. Чтобы голосование состоялось, и определился победитель, участие в нем должны принять как можно больше собственников квартир.

Взять на заметку

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:

  • где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
  • от которых отказались управляющие организации,
  • по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616.

В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

Как избежать ошибок при выборе управляющей организации

В таблице представлены критерии выбора УК.

Положительные аспекты Отрицательные аспекты
Большой опыт по обслуживанию жилых помещений Срок работы в ЖКХ минимален
Высокая стоимость оборотных средств Низкая стоимость оборотных средств
Компания зарегистрирована в государственном реестре Регистрация в государственном реестре отсутствует
Стоимость уставного капитала представлена большой денежной суммой Сумма уставного капитала минимальна
Финансовая политика носит открытый характер Финансовая документация недоступна для собственников

Причины, при которых собственники недвижимости могут разочароваться в выборе, различны:

  • ЖКХ уклоняется от обязанностей по обслуживанию здания, например, не ремонтирует крышу;
  • качество обслуживания неудовлетворительное.

Мужчина ставит свою подпись в документе

Определившись с претендентом, жильцам рекомендуется ознакомиться с результатом деятельности фирмы. Возможен опрос жителей, которые обслуживаются УК. Основные признаки эффективной работы:

  1. Опыт в сфере ЖКХ. Накопление опыта – важный аспект для результативной работы.
  2. Стоимость имущества организации и долевое задействование его в хозяйственной деятельности.
  3. Нахождение фирмы в государственном реестре.
  4. Размер уставного капитала.
  5. Открытая финансовая деятельность компании – важный критерий в пользу выбора, так как собственники могут знакомиться с отчетами о денежных затратах.

Подводя итоги, следует уточнить, что к выбору управляющей компании собственники квартир должны подойти ответственно, так как от ее деятельности будет зависеть состояние здания и эффективность функционирования коммуникаций. Процедура проведения общего собрания и голосования должна проводиться в соответствии с законом и нормативно-правовыми актами. Прежде чем приступать к голосованию, жильцам стоит ознакомиться с результатами деятельности каждой организации, опросить жителей обслуживаемых УК.

Участники

Как действовать в такой ситуации

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять. Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру. Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок. Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

https://www.youtube.com/watch?v=https:4OJlGU4YJFg

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector