Серафимское юридическое агентство
Назад

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Опубликовано: 28.03.2020
0
0

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки. В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений.

Не забудьте ознакомиться с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным. Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса или качественных офисных и складских помещений. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

Торговые помещения с арендатором (арендный бизнес)

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Результаты прошлого 2015 года показали снижение количества сделок с коммерческой недвижимостью почти вдвое, инвестиционные сделки прошли в основном в столице, в регионах их можно назвать единичными.Свое негативное влияние на инвестиционное настроение оказали и оказывают снижение спроса на коммерческие объекты, что является следствием высоких ставок по кредитам и общей кризисной ситуации.

Если рассматривать вложения в интересные предложения на первых этажах жилых домов-новостроек, их доходность не будет более 10 % годовых, при необходимости дополнительных вложений (в ремонт, коммуникации и прочее) и непредсказуемости арендных поступлений. Естественно, что и в этом случае первостепенным условием для успешности вложений будет удачное место расположения выбранной недвижимости (локация). До 60 % помещений на первых этажах новых домах сейчас пустует и вряд ли уменьшится в ближайшее время.

Правильный подход при выборе помещения для последующей сдачи в аренду это дождаться заселения дома, изучить трафик и только затем принимать решение о покупке.

Предлагаем ознакомиться  Цедент — это ... Что такое цедент: договор цессии, особенности заключения, главные проводки, проводки у цедента, бухгалтерские проводки у цессионария

Продавцы и девелоперы уже на стадии разработки концепции нового дома озаботились ликвидностью помещений на первых этажах, для чего активно приглашают консультантов и брокеров. Вместе с собственниками разрабатываются основные мероприятия по формированию разнообразного пула арендаторов в соответствии с существующими запросами.

Юридические тонкости: право собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.
Предлагаем ознакомиться  Какие дни берутся для расчета больничного листа

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Как проверить чистоту сделки?

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Что формирует спрос на коммерческую недвижимость

Правильнее и справедливее учитывать потребности рынка, собственно и формирующие спрос на коммерческие объекты и одновременно повышающие их ликвидность..На мой взгляд, основными требованиями к помещениям, которые с легкостью могут использоваться под тот же уличный ритейл, являются локация в местах с плотной застройкой рядом с крупной транспортной развязкой.

Что касается технических характеристик помещений, их несколько.

По мере убывания важности это: расположение на первом этаже, наличие отдельных двух входов (главного и для разгрузки товара), свободная планировка для реализации концепции торговой точки, максимальное остекление на фасаде, возможность использования фасада под наружную рекламу, высокие потолки, наличие мощной вытяжки (наряду с приточной вентиляцией) и доступ к городским коммуникациям.

В Москве первые этажи новостроек ещё на стадии формирования проекта (его концепции) рассматриваются с этой точки зрения, и все новые проекты с достаточным пешеходным трафиком используют помещения на первом этаже под коммерческие нужды.

Предлагаем ознакомиться  Газоопасные работы: на какие группы подразделяются, какие операции относятся к 1, 2 и 3 категории?

Сергей Бакулин

14.05.2016

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Экспертиза

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector