Серафимское юридическое агентство
Назад

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Опубликовано: 25.02.2020
0
7

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Договор аренды части нежилого помещения образец

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,А.В.Тюрина

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Предмет договора аренды

Существенными являются
условия о предмете договора, которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
(п.1
ст.432 ГК РФ).Необходимо подчеркнуть,
что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,
передаваемому в аренду.

Под предметом договора, а
вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,
понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению во временное
владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта
аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой
арендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:
предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.
Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды
имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.Причина подмены понятий
«предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейся
практике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общие
положения» информацию о предмете и об объекте.

В результате
складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает
именно имущество, которое детально описывается в разделе «Предмет
договора». Данные об объекте аренды являются составляющей частью
предмета аренды.В
случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой
договор признается незаключенным.

Пример описания
предмета арендыАрендодатель обязуется
предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать
арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора
и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,
согласованных сторонами.

Предмет договора

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается  любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды).

В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

Вопрос: каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)?

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

r /{amp}gt;

Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее «Помещение», находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Вопрос: как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета?

В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.

1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись.

Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы.

Вопрос: как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают?

В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – д. 10, по документам БТИ – д. 10/1).

Договор аренды части нежилого помещения (2019)

В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества.

Предлагаем ознакомиться  Первичные документы бухгалтерского учета: перечень на 2019-2020 год — Бухонлайн

В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Объект
аренды в строящемся здании

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе  обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.

1) наименование
имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,
помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, по
которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,
номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использование
объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и
т.п.;

4) реквизиты документа,
на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду
объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего
документа, например свидетельства о собственности и договора
купли-продажи объекта;

5) общая площадь,
сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных
метрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но не
требуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь на
поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на
плане передаваемых помещений.Обращаем внимание:
неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта в
договоре аренды может повлечь признание договора незаключенным
(п.3
ст.

607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,
если такая регистрация необходима (п.1
ст.20 Закона N 122-ФЗ).Встречаются случаи, когда
точным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,
например при передаче в аренду части здания или помещения, не
выделенного на поэтажном плане.

В
таком случае описание объекта аренды должно содержаться в двух
документах: в договоре и поэтажном плане. В самом договоре аренды
будет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещения
и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии
поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,
которая передается в аренду.

Изложенный порядок
описания объекта аренды полностью соответствует требованиям
Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3
ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи в
аренду части помещения, здания с обозначением ее соответствующей
части на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемой
площади.

Судебная
практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
08.06.2007 по делу N А56-14675/2006Суд указал, что в
договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в
других представленных сторонами документах указаны противоречивые
сведения об объекте субаренды, которые не позволяют
индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а
следовательно, данный договор не считается заключенным.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа
от 31.05.2007 N Ф04-3320/2007(34618-А46-12)Договор в совокупности с
актом приема-передачи и схемой помещений позволяют определить
объект аренды в соответствии с п.3
ст.607 ГК РФ.Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 16.01.2007 N
А74-2108/06-Ф02-7220/06-С2Судебные акты о взыскании
неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы по
договору аренды отменены, поскольку в договоре аренды не указано
место расположения объекта аренды, не подписан акт приема-передачи
объекта аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N
Ф04-6380/2006(26943-А46-38) по делу N 8-398/05Суд признал договор
незаключенным. По договору в аренду одним из сособственников
объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия
второго собственника и без определения порядка пользования объектом
между сособственниками) передана 1/2 нежилого помещения.

Договор не
содержит данных, позволяющих установить, какая часть объекта
передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. Суд учел, что
арендодатель, несмотря на подписание договора аренды и акта
приема-передачи к нему, не представил доказательства фактического
пользования арендатором объектом в период срока, указанного в
договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от
02.03.2006 по делу N А42-1865/2005Суд признал незаключенным
договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют
сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых
торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному
для договоров аренды условию о его предмете.

В договоре указано:
«Во временное владение передается часть торгового зала магазинов
«Аверс» и «Хибинская ярмарка» для розничной торговли
непродовольственными товарами; арендуемая площадь — по 6 кв.м». По
акту приема-передачи торговые площади арендатору не
передавались.Постановление ФАС Московского округа от
17.05.

2005 по делу N КГ-А40/3783-05.Суд подтвердил, что если
в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого
имущества, представляемому на государственную регистрацию прав,
прилагается поэтажный план здания, на котором обозначаются
сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой
площади.

Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N
А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2Суд признал незаключенным
договор аренды части помещений, основываясь на нормах ст.607
ГК РФ, в связи с тем, что договор не позволяет определенно
установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не
содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с
указанием арендных площадей и их границ.

В
последнее время в судебно-арбитражной практике появились решения,
признающие договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре
указаний на конкретное помещение (при наличии адреса места
расположения здания).Такие решения принимаются
в ситуациях, когда договор аренды действовал продолжительное время
(не менее года), стороны, исполняли свои обязанности, не
предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта
аренды.

При возникновении претензии со стороны арендодателя, как
правило, связанной с оплатой арендных платежей, арендатор вдруг
вспоминал о несогласованности объекта аренды.В
указанных случаях суд принимает сторону арендодателя, признает
объект аренды согласованным, поскольку арендатор пользовался им на
протяжении долгого времени, исполнял обязанность по оплате и не
предъявлял арендодателю никаких претензий по вопросу уточнения или
определения объекта договора аренды.

Судебная
практика

Постановление ФАС
Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 N
Ф04-1484/2007(32300-А27-38) по делу N А27-10044/2006-1В
связи с отсутствием доказательств того, что между сторонами в
период действия договора аренды возникали неопределенность по
поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и
количеству арендованных площадей, существенные условия данного
договора считаются согласованными.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава  содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен.

С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды.

Предлагаем ознакомиться  Договор на прее персонала

Срок договора аренды

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения. 

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Назначение имущества —
это качественная характеристика объекта аренды. В соответствии с
п.1
ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества.Не стоит пренебрегать в
тексте договора условием о целевом назначении имущества,
передаваемого в аренду, поскольку целевое назначение имущества не
всегда соответствует целевой направленности деятельности арендатора
по использованию такого имущества.

Как было указано выше, в
процессе осмотра помещений не всегда можно точно определить все
качественные характеристики объекта. Например, скрытые недостатки
могут быть обнаружены намного позже.Обращаем внимание:
игнорирование в тексте договора условия о цели, в соответствии с
которой арендатор намерен использовать помещение, указывает на то,
что стороны не имеют по этому поводу разногласий.

Тем не менее целевое
назначение объекта может быть ограничено или деятельность
арендатора может не соответствовать целевому назначению
помещения.Согласно п.1
ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным
имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением
имущества.

Если арендатор нарушает
изложенное правило, арендодатель вправе потребовать расторжения
договора и возмещения убытков (п.3
ст.615 ГК РФ).Во избежание споров
рекомендуем включать в договор аренды условие о целевом
использовании объекта аренды.Как было указано ранее,
основные характеристики объекта аренды лучше формировать в
соответствии с документами о правах на объект.

Например, в
свидетельстве о собственности содержится указание на разрешенное
целевое использование, а также указываются имеющиеся ограничения и
обременения.Так, отнесение здания к
категории памятников архитектуры может ограничить возможность его
реконструкции. А если деятельность арендатора связана с
необходимостью по переустройству или реконструкции здания, то
целевые потребности сторон договора не совпадут и договор не будет
заключен.

А заключенный договор впоследствии будет расторгнут.В
результате арендатор потерпит убытки и будет вынужден отказаться от
помещения и искать объект, удовлетворяющий его потребностям.Затраты арендатора в виде
уплаченной арендной платы не смогут быть учтены в качестве
расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Указанные затраты не удовлетворяют признакам обоснованности по
п.1
ст.252 НК РФ, поскольку произведены для осуществления
деятельности, которая не направлена на получение дохода.Условие о целевом
использовании объекта аренды является гарантией арендатора, что он
получит помещение, позволяющее ему осуществлять намеченную
деятельность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Представим, что
арендодатель умолчал о целевом ограничении использования помещений,
а арендатор не скрывал планируемый вид деятельности и настоял о
включении такого условия в договор.О
нарушении ограниченного целевого использования помещений арендатор
рано или поздно узнает, например от контролирующих органов.

В
рассматриваемом случае вина арендодателя очевидна: он не
предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет
использовать его по целевому назначению, чем нарушил п.1
ст.611 ГК РФ.Арендодатель отвечает за
недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения
договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1
ст.612 ГК РФ).

При обнаружении таких
недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения
договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание
им расходов на устранение недостатков из арендной платы не
покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать
возмещения непокрытой части убытков.

Судебная
практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.Заключению договора
предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении
конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного
назначения.

Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес
арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении
помещений в аренду и цель использования объекта.По результатам конкурса
ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое
использование — для размещения магазина. Арендодатель не
предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам
гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции.

в связи с
тем, что договором определено целевое назначение, у арендатора
возникло право требования предоставить ему имущество,
приспособленное для использования под организацию торговли.На основании п.1
ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в
аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию
им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об
этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор
вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если
удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на
устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные
арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения
непокрытой части убытков.

Таким образом, суд
указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения
договора и взыскания убытков.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от
04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579Арендатор вправе
требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по
договору аренды не может быть использован по целевому
назначению.

Видимые недостатки

Скрытые недостатки не
могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем
арендодатель может и не знать о них, а может их просто
скрывать.К
скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если
помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время
не давало возможности проверить исправность системы отопления),
отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда
визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например
навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном
пространстве) и т.п.

Рекомендации

Во избежание споров по
определению характера имеющихся скрытых недостатков в объекте,
которые могли возникнуть до заключения договора аренды и до
передачи объекта аренды, включите в текст договора условие о
порядке проведения обследования скрытых недостатков,
предусмотренных ст.612
ГК РФ.ПримерПриведем условия договора
аренды о выявлении скрытых недостатков.

1. В случае появления у
арендатора подозрений о наличии в объекте скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи объекта
(именуемых далее — скрытые недостатки), арендатор направляет в
адрес арендодателя письменное уведомление о создании комиссии и
проведении обследования объекта аренды.

2. Комиссия формируется
из представителей арендатора. Обследование осуществляется при
участии представителя арендодателя и эксплуатационной организации,
обслуживающей объект.

3. Обследование
назначается арендатором, но не может быть проведено ранее 3 (трех)
дней с момента получения арендодателем уведомления.

4. Уведомление должно
содержать дату составления, указание на имеющиеся подозрения о
наличии скрытых недостатков, указание на косвенные или явные
подтверждения имеющихся подозрений, дату и время проведения
обследования объекта.

5. Уведомление должно
быть направлено через почтовое отделение связи или с курьером путем
передачи уведомления в секретариат арендодателя. Арендодатель
ставит отметку о получении на копии уведомления с указанием лица,
принявшего уведомление, его должности, даты и времени получения,
подписи принявшего лица и с приложением печати арендодателя.

6. В день проведения
обследования объекта члены комиссии должны явиться в место
расположения объекта в указанное в уведомлении время.
Уполномоченный представитель арендодателя передает арендатору
оформленную в соответствии с действующим законодательством
доверенность на право участия в обследовании объекта и подписания
результатов обследования.

7. В обследовании должны
принимать участие представители эксплуатационной организации «…»
(адрес, телефон, договор на обслуживание арендодателя N …).
Арендатор направляет уведомление представителям эксплуатационной
организации о дате и времени обследования объекта.

8. Арендатор вправе
привлечь дополнительно независимых экспертов, имеющих специальные
познания в соответствующей области, для проведения обследования и
экспертизы скрытых недостатков. Указанные лица могут входить в
состав комиссии.

9. Результат обследования
оформляется актом обследования. В случае выявления скрытых
недостатков составляется дефектная ведомость, которая подписывается
членами комиссии и другими участвовавшими в обследовании лицами. В
случае отсутствия недостатков составляется акт.

10. Сторона вправе
назначить экспертизу скрытых недостатков, обратившись в
государственное экспертное учреждение при Министерстве юстиции РФ.
Экспертизу оплачивает сторона, инициирующая экспертизу. Если в
результате проведения экспертизы скрытые недостатки будут
подтверждены, все расходы, связанные с проведением экспертизы,
возлагаются на арендодателя, который обязан возместить их
арендатору не позднее 7 (семи) дней после получения арендодателем
результатов экспертизы.

Предлагаем ознакомиться  Расчет муниципальной пенсии за выслугу лет: формула и порядок

11. В случае выявления в
процессе обследования и (или) экспертизы скрытых недостатков,
возникших до заключения договора аренды и до передачи имущества в
аренду, арендатор действует в соответствии с нормами ст.612
ГК РФ.Вместе с тем арендодатель
не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были
им оговорены при заключении договора аренды или были заранее
известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора, при передаче имущества. Указанное правило касается
недостатков известных, озвученных арендатору или видимых.

Видимые недостатки могут
быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без
привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями.
Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу,
сломанный замок двери, разбитое окно, неработающий аппарат телефона
или кондиционер.Процесс передачи
арендованного помещения заключается в проверке арендатором
соответствия договору качества передаваемого объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=https:Oywua3CemNU

В процессе
осмотра арендатор должен проверить исправность работающего
оборудования.После осмотра помещения и
подписания акта приема-передачи помещения, в котором отсутствуют
замечания о выявленных видимых недостатках при их отсутствии в
тексте договора, арендатор не вправе заявлять требования о замене
или ремонте таких неисправностей.

Считается, что арендатор принял
качественное помещение.Указанные недостатки
таковыми не признаются в рамках заключаемого договора. Считается,
что арендатор знает о видимых недостатках и принимает их как не
препятствующие целевому использованию в деятельности, которую он
намеревается осуществлять.

Рассмотрим последствия
исправления недостатков, возникших до заключения договора аренды,
при условии, что они не оговорены в самом договоре.Обращаем внимание:момент возникновения
недостатков отличается от момента обнаружения недостатков,
возникших ранее.Определение лица,
ответственного за устранение недостатков, зависит от момента
возникновения недостатков.

Те недостатки, которые
возникнут после заключения договора, будут регулироваться по
правилам о содержании арендованного имущества. Подробнее см. раздел
«Содержание арендованного объекта».Итак, рассмотрим
правовые, финансовые и налоговые последствия исправления
недостатков арендованного имущества.

Расходы по устранению
видимых недостатков, возникших после принятия помещения
арендатором, несет он же, если недостатки не оговорены в договоре
или акте.Расходы по устранению
скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды, несет
арендодатель.При этом арендатору
придется доказать момент возникновения обнаруженных недостатков,
если арендодатель не согласится с претензией.

Порядок выявления скрытых
недостатков стороны могут предусмотреть в договоре.Хотя для арендатора
выгоднее не включать в договор условия о порядке выявления
недостатков, которые могут существенно затянуть процесс их
выявления, поскольку будет действовать императивная норма ст.612
ГК РФ, или ограничиться указанием о праве арендатора
действовать в соответствии со ст.612
ГК РФ.

Последствия при выявлении
скрытых недостатков иные, чем при выявлении видимых.В
случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или
акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п.1
ст.612 ГК РФ.Арендатор вправе по
своему выбору действовать следующим образом:потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества;

непосредственно удержать
сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из
арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;потребовать досрочного
расторжения договора.Арендодатель, извещенный
о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки
имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить
предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить
недостатки имущества.

Арендатор вправе
самостоятельно исправить выявленные скрытые недостатки, а затем
предъявить арендодателю счет для возмещения понесенных
расходов.Обращаем внимание:
если договор аренды содержит положения, устанавливающие порядок
выявления скрытых недостатков и признания их таковыми, арендатор
обязан действовать в соответствии с такими условиями.

Невыполнение
им согласованного порядка действий является основанием для отказа в
возмещении понесенных арендатором расходов.Если арендодатель сможет
представить суду доказательства того, что недостатки возникли после
заключения договора, то порядок расходов должен регулироваться
правилами по содержанию арендованного имущества (ст.616
ГК РФ).

Более подробно порядок взаимоотношений сторон по
содержанию имущества рассмотрен в разделе «Содержание арендованного
объекта».Возвращаясь к вопросу о
возмещении расходов по исправлению скрытых недостатков, возникших
до заключения договора, отметим, что если удовлетворение требований
арендатора или удержание им расходов на устранение скрытых
недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору
убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части
убытков.

Таким образом, арендатор,
выявив скрытые недостатки, которые мешают ему пользоваться
арендованным имуществом по назначению в соответствии с договором
аренды, вправе воспользоваться любым из перечисленных в ст.612
ГК РФ способом их устранения.В
том числе у арендатора возникает право самостоятельно произвести
устранение выявленных недостатков, предварительно уведомив об этом
арендодателя, и требовать возмещения понесенных расходов.

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  • Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  • Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

r /{amp}gt;

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

  • По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.
  • В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

r /{amp}gt;

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Продолжение {amp}gt;{amp}gt;

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может  требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Прекращение договора аренды

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector