Серафимское юридическое агентство
Назад

Договор долевого участия в долларах

Опубликовано: 11.03.2020
0
0

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Что такое ПДДУ и чем он отличается от ПДКП и ДДУ

Прежде всего, нужно упомянуть, что предварительный договор может быть заключен не только о долевом участии (ПДДУ), но и о купле-продаже квартиры (ПДКП).  Их нужно различать: предварительный договор долевого участия – это соглашение, в котором речь идет о будущем долевом участии в строительстве жилья.

В отличие от него, по ПДКП застройщик обещает передать готовую квартиру. Это два разных соглашения, и связанные с ними последствия и риски для дольщика также различны. Предварительный договор купли-продажи мы рассмотрим в другой статье.  Ниже речь пойдет о предварительном договоре долевого участия в строительстве (ПДДУ).

Иногда покупатель квартиры подписывает ПДДУ, не разбираясь в том, что это не договор долевого участия по 214 ФЗ – в результате невнимательности, или потому, что менеджер застройщика ввел его в заблуждение.  Однако предварительные соглашения прямо не предусмотрены 214-ФЗ.   Предварительный договор долевого участия не равнозначен ДДУ,  который будет зарегистрирован Росреестром и защищает права дольщика в соответствии с законом.

В то же время, нельзя утверждать, что заключение предварительного ДДУ противоречит закону.  Гражданский кодекс РФ в статье 429 предусматривает подобные соглашения.  Однако его соответствие Закону «Об участии в долевом строительстве» зависит от того, какие условия будут в него включены.

Предварительный договор долевого участия по общему правилу не предусматривает оплаты.

Если ПДДУ действительно не предполагает внесение средств — или предусматривает небольшой  платеж (депозит) как гарантию (обеспечение ) исполнения обязательств, такой договор можно заключить.  Но нужно помнить, что он не гарантирует получение квартиры.   Подобные предварительные договоры заключаются для бронирования квартиры в новостройке.

Все, о чем говорит предварительный договор – что в будущем застройщик и будущий дольщик подпишут основной договор долевого участия.  Желательно также, чтобы депозит не был потрачен немедленно, а был использован только после заключения ДДУ (но это дольщик не сможет проконтролировать).  Если же платеж по  предварительному документу значителен, это тревожный знак.

Риски, преимущества и недостатки

Договор долевого участия в долларах

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Основной риск ПДДУ состоит в том, что дольщик не получит по нему квартиру.  ПДДУ – это только обещание в будущем заключить основное соглашение со всеми гарантиями по 214-ФЗ.  Для застройщика предварительный договор долевого участия в строительстве в большинстве случаев выгоден, а для дольщика – как правило, нет.

Приобретение квартиры по ДДУ обеспечено в соответствии с 214-ФЗ за счет:

  • залога прав застройщика на земельный участок и недостроенный дом;
  • пеней, неустоек и штрафов, которые вынуждают застройщика действовать в соответствии с законом.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли работать в декретном отпуске по совместительству, неполный рабочий день

Предварительный договор долевого участия не предоставляет никаких подобных гарантий дольщику.

Очень часто, подписав ПДДУ, застройщик затягивает срок заключения основного договора долевого участия.  Каких-либо эффективных способов воздействия на него, кроме судебного разбирательства, у дольщика нет.  В зависимости от обстоятельств, дольщик может либо требовать заключения основного ДДУ, либо (если цена квартиры полностью была уплачена) – настаивать на том, что в действительности застройщик подписал с ним именно основной ДДУ, а не предварительный.  О правильном поведении в такой ситуации и виде иска лучше посоветоваться с юристом.

Виды предварительных договоров с застройщиком

Основной ДДУ регистрируется Росреестром и считается заключенным с момента такой регистрации.  Поэтому продать одну и ту же квартиру двум дольщикам не получится.   В случае с ПДДУ таких препятствий нет.

Есть риск двойной продажи, пусть и неумышленной, просто в силу человеческого фактора или технической ошибки. При заключении обычного договора долевого участия этот риск берет на себя Росреестр, что исключает пересечение интересов двух дольщиков в отношении одного объекта.

Потеря денег

Другой риск дольщика – потерять деньги, переданные застройщику в виде обеспечительного депозита. Строительная компания может отказаться вернуть деньги по требованию участника долевого строительства, если ДДУ окажется незаключенным в предусмотренный в предварительном договоре срок. В этом случае, деньги придется возвращать через суд.

Хотя по общему правилу дольщик будет вправе получить компенсацию за пользование чужими деньгами по Гражданскому кодексу РФ,  такая компенсация для дольщика-физического лица окажется в два раза меньше, чем предусмотренная 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки ЦБ вместо 1/150). Но, скорее всего, эта дополнительная сумма не компенсирует фактическую инфляцию и возросшие цены квартир. Чтобы получить компенсацию в полном объеме, дольщику придется доказать, что ПДДУ на самом деле являлся полноценным договором долевого участия.

Еще одна, более существенная проблема возникнет, если финансовое положение застройщика ухудшится.  Дольщики при банкротстве защищены положениями 214-ФЗ.  В ряде случаев они имеют право на выплаты из компенсационного фонда. Проданные по ДДУ квартиры защищены от требований кредиторов.

В соответствии со статьей 201.1 (часть 6) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ покупатели квартир по предварительным соглашениям, защищены в случае банкротства застройщика.  В части шестой этой статьи перечислены наиболее распространенные схемы продажи квартир в новостройках в обход требований 214 -ФЗ — предварительные договоры, купля-продажа, вексельные схемы, ЖСК и другие.  Требования участников таких сделок о передаче квартир или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

Но в случае двойных продаж, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, и при этом один из них получил квартиру по акту приема-передачи, такой дольщик имеет преимущество и может оставить за собой квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 25 октября 2016 № 67-КГ16-15).  Остальные, в лучшем случае, смогут вернуть деньги — и то не всегда.

Зачем застройщики заключают ПДДУ и законно ли это

Необходимость предварительного договора ДДУ возникает, если застройщик не может (или не хочет) немедленно заключить основной ДДУ.  Причиной этого может быть как дольщик, так и сам застройщик.

Наиболее законный случай заключения ПДДУ — при покупке квартиры в новостройке в кредит.  Банку требуется уверенность в том, что кредитные деньги пойдут именно на приобретение квартиры.  Застройщику же нужна гарантия получения средств.  Чтобы все остались довольны, дольщик и застройщик заключают ПДДУ, по которому уплачивается первоначальный взнос.

Но так происходит не всегда.  Часто причина заключения ПДДУ – отсутствие у застройщика  на начальных этапах проекта разрешения на строительство, разрешения на привлечение средств дольщика и других необходимых документов. Оформление документов длится долго. Средства же нужны застройщику все время: приходится оплачивать зарплаты сотрудникам, разрабатывать проект, готовить строительство.

Регистрация в Росреестре

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Предлагаем ознакомиться  Купить освобождение от занятий в Балашихе

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

рукопожатие

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Если же, несмотря на все риски, квартира или цена настолько привлекательна, что дольщик принимает предложение о ПДДУ – нужно хотя бы его правильно заключить.

Важно, чтобы предварительный договор содержал все условия основного договора долевого участия:

  • описание квартиры и многоквартирного дома. Должна быть указана вся информация о квартире: секция, этаж, площадь, количество комнат, отделка.
  • цену квартиры. Необходимо прописать полную стоимость квартиры и цену за метр. Также, должны быть определены сроки оплаты. Если ПДДУ содержит условие о депозите, также должно быть указано, что депозит засчитывается в счет цены основного ДДУ.
  • указание на то, чем гарантировано исполнение обязательств застройщика.
Предлагаем ознакомиться  В ответ на вашу служебную записку

Самый удобный способ обеспечить необходимые условия  – приложить к предварительному договору проект основного ДДУ.

Предварительный договор также должен устанавливать срок, в который будет заключен основной ДДУ.  В отсутствие такого указания этот срок равен 1 году.  Договор долевого участия можно будет заключить и досрочно.

В любом случае, формулировка вроде «заключить основной ДДУ в течение 1 месяца после получения разрешения на строительство» должна насторожить дольщика.  При такой формулировке застройщик может долго оттягивать заключение ДДУ.  Поэтому срок желательно определить, как конкретную дату.

Некоторые юристы считают, что необходимо регистрировать предварительные договоры, поскольку основной ДДУ подлежит регистрации.  Однако, обычно такие предварительные соглашения не регистрируются, и суды поддерживают именно эту позицию.  Закон устанавливает, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной.

Однако регистрация не связана напрямую с формой договора.  Форма же договора (простая письменная) остается одной и той же и в случае ДДУ, и в случае ПДДУ.  Поэтому даже если основной ДДУ, который стороны планируют заключить, подлежит регистрации, для предварительного договора регистрация не требуется (Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2010 года № 5-В10-42, пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).

Если строительная компания не укладывается в срок, ее менеджеры могут попросить подписать дополнительное соглашение к договору о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться на это или нет – зависит от участника долевого строительства.

Образец ПДДУ

Образец предварительного договора долевого участия в строительстве вы найдете на нашем сайте.

Заключать предварительное соглашение о долевом участии или обратиться к другому застройщику – зависит от дольщика.  В любом случае, стоит взвесить все риски и выгоды такого решения.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Оплата по ПДДУ: что с ней не так

Застройщику крайне выгодна такая схема: он сразу получает деньги без жестких обязательств по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».  Финансовые риски же незначительны. В неблагоприятном случае дольщику возвращается обеспечительный платеж, без неустоек и штрафов. Таким образом, для застройщика предварительный договор означает сплошные «плюсы», а все «минусы» достаются дольщику.

Правда, дольщик может пытаться в суде доказать, что на самом деле с ним был заключен ДДУ, а не ПДДУ. Если сумма депозита оказалась значительной (сопоставимой со стоимостью квартиры), суд примет решение в его пользу.

Для покупателя квартиры ПДДУ не представляет почти никаких выгод, кроме возможности забронировать понравившуюся квартиру.  Рисков значительно больше, чем плюсов.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector