Серафимское юридическое агентство
Назад

Дарение жилого дома близкому родственнику

Опубликовано: 21.03.2020
0
0

Отказ от принятия доли в квартире в дар

То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.

На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.

https://www.youtube.com/watch?v=Cp0RFsMsyXs

Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.

Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.

По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.

Дарение жилого дома близкому родственнику

Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.

Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Одаряемый может отказаться от доли до тех пор, пока он не принял ее по договору. Но если договор уже отдан на регистрацию, то и отказ от подарка придется зарегистрировать. Для этого потребуется подать заявление в Росреестр.

Даритель тоже может отказаться дарить долю, но только в особых обстоятельствах.

Для этого должны соблюдаться два условия:

  1. Доля еще не подарена, а только обещана.
  2. Положение дарителя — финансовое или семейное — настолько изменилось, что если он выполнит обещание, это существенно ухудшит его уровень жизни.

Где оформить и зарегистрировать дарственную на дарение доли

Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.

В этом случае документом-основанием, например, является договор купли-продажи
В этом случае документом-основанием, например, является договор купли-продажи

Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.

Так выглядит договор дарения доли

Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:

  1. Информация о квартире: адрес, кадастровый номер и ее общая площадь.
  2. Информация о доле в праве собственности: ее размер и на основании чего она вам принадлежит (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная или другой документ).
  3. Точные реквизиты каждой стороны договора.

Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.

Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.

Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.

Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.

Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:

  1. Если собственники отчуждают все доли по одной сделке — это изменение ввели с 31 июля 2019 года, раньше такие договоры нужно было удостоверять у нотариуса.
  2. Если единственный собственник квартиры решил подарить долю: в этот момент у него еще нет сособственников, поэтому и нотариальное заверение договора необязательно. Эту позицию давно поддерживает и Росреестр, который регистрирует права на общую собственность.

Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.

Предлагаем ознакомиться  Работа за границей для русских без знания языка

Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.

6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р

Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.

Если договор заверили у нотариуса. Нотариус сам отправит документы на регистрацию. Вам понадобится только оплатить государственную пошлину, все остальное нотариус сделает бесплатно.

Так выглядит договор дарения доли

Если договор не заверяли у нотариуса. Тогда подать документы на государственную регистрацию можно через МФЦ. Лучше записаться на прием заранее, чтобы не ждать в очереди.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор дарения — в трех экземплярах: один останется в Росреестре, а два вернутся сторонам сделки.
  2. Паспорта сторон — их нужно будет только предъявить на регистрации.
  3. Доверенность на представителя, если договор подписал представитель.
  4. Доверенность на представителя, подающего документы на регистрацию.
  5. Нотариальное согласие супруга, если вы его подготовили.
  6. Заявление на регистрацию — его прямо при вас составит сотрудник МФЦ.
Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если в ней есть свежая запись о праве собственности, то можно быть спокойным — регистрация прошла успешно
Иногда информация о прошедшей регистрации появляется на сайте Росреестра раньше, чем документы возвращаются в МФЦ: впишите кадастровый номер квартиры и проверьте графу «Права и ограничения». Если в ней есть свежая запись о праве собственности, то можно быть спокойным — регистрация прошла успешно

Просто так отменить дарственную и забрать долю назад нельзя — это возможно только в трех исключительных ситуациях:

  1. Если одаряемый покушался на жизнь или здоровье самого дарителя или его членов семьи и близких родственников. Или умышленно причинил им тяжкие телесные повреждения.
  2. Если одаряемый прожил дольше дарителя. Но такое право должно быть прямо прописано в дарственной на долю.
  3. Если даритель подарил долю в ценной ему квартире, а получивший долю настолько плохо обращается с квартирой, что может ее потерять.

Признать дарственную недействительной чуть легче, чем возмездные договоры. Часто дарение используют для прикрытия других сделок, например купли-продажи доли. Это выгодно: для дарения доли не нужно ждать согласие от других собственников.

Такие сделки называются притворными и могут быть признаны недействительными. Прежде всего в оспаривании притворных дарственных заинтересованы другие собственники, которые готовы выкупить долю.

Но если это не дарственная для отвода глаз, не стоит бояться дарить долю. Главное — внимательно проверить все документы и правильно оформить дарение.

Требуемая п. 3 ст. 574 ГК, государственная регистрация договора дарения недвижимости, согласно п. 8 ст. 2 ФЗ № 302 от 30.12.12 г., для договоров, заключенных после 1 марта 2013 года, была отменена. Однако такая отмена не распространяется на государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 131 ГК), которая проводится в соответствии с ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г. и специализированными Методическими рекомендациями.

Согласно ст. 9 указанного закона, регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), ее местные отделения и Многофункциональные центры (МФЦ).

За проведение госрегистрации взимается госпошлина. Ее размер, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей — для юр. лиц. В рамках государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и поданных сведений, только после чего сведения вносятся в реестр (ЕГРП).

Регистрация осуществляется в течение 10 дней (п. 3 ст. 13 ФЗ № 122), после которых заявитель (любая из сторон дарения), получает поданные ранее правоустанавливающие документы с удостоверительными надписями, а также свидетельство о госрегистрации частного дома. Только после этого право собственности на дом переходит к одаряемому.

Налогообложение при дарении дома

Госпошлину рассчитывают по размеру доли: общая пошлина 2000 рублей умножается на размер доли в праве собственности. Например, если в квартире два собственника с долями по ½, каждому придется оплатить госпошлину 1000 рублей.

Как известно, факт получения в подарок жилого дома, согласно ст. ст. 208, 217 НК, понимается как получение дохода, соразмерного рыночной стоимости жилого помещения. Указанный доход облагается НДФЛ, размер которого, согласно ст. 224 НК, составляет 13% и исчисляется, от все той же рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости частного дома и указания ее в договоре дарения, стороны сделки прибегают к услугам эксперта-оценщика, который составляет отчет об оценке. Такой отчет основывается на разного рода критериях — местоположении, техническом состоянии дома, инфраструктуре, площади, с учетом стоимости других аналогичных объектов.

Предлагаем ознакомиться  Присоединение лоджии и балкона к квартире в Москве и области

Для начисления НДФЛ, одаряемый, согласно ст. 229 НК, подает в налоговые органы по месту жительства налоговую декларацию.

Однако, если дарение будет совершено между членами семьи или близкими родственниками, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый будет освобожден от обязанности уплаты подоходного налога. Согласно ст. 14 СК, близкими родственниками следует считать родителей и детей, бабушек, дедушек и их внуков, неполнокровных и родных братьев и сестер.

Наряду с НДФЛ, при получении жилого дома в подарок, у одаряемого возникает обязанность уплаты

налога на имущество

(

ст. 401 НК

). Он оплачивается по идентичному с НДФЛ порядку, путем подачи декларации в налоговые органы, однако, согласно

ст. 405 НК

, требует

ежегодной уплаты

.

Исчисление налога на имущество физ. лиц осуществляется из кадастровой стоимости жилого дома (ст. 403 НК). Налоговая ставка, подлежащая ежегодной оплате, составляет 0,1% от указанной кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 406 НК).

Пример

Одаряемый М., получил в подарок от своей двоюродной тети частный дом. При исчислении подоходного налога, подлежащего уплате, он использовал кадастровую стоимость дома, указанную в справке, выданную ему в БТИ. После подачи декларации и получения в налоговых органах квитанции, М. оплатил начисленную ему сумму и приступил к проведению ремонта в своем новом жилье.

Через некоторое время, домой к М. наведались сотрудники ИФНС, заявив, что они проводят камеральную проверку. Составив несколько стандартных актов, они разъяснили, что М. начислена недоимка по НДФЛ, так как размер подоходного налога был рассчитан им неправильно, поскольку кадастровая стоимость дома, более чем на 40% не соответствует рыночной стоимости.

М. обжаловал указанное решение налогового органа, однако суд отказал ему в иске, подтвердив, что согласно п. 1 ст. 40 НК, при исчислении НДФЛ, необходимо учитывать рыночную, а не кадастровую стоимость дома.

Заключение

Очевидно, что дарение, как способ передать частный дом его новому собственнику, имеет как преимущества, так и недостатки. Наряду с возможностью избежать уплаты НДФЛ, закон требует проведения

госрегистрации недвижимости

, отсутствие обязательного нотариального удостоверения омрачается множеством нормативных нюансов, которые необходимо учесть при составлении проекта договора и т.д.

Несмотря на это, дарственная является самым простым способом отчуждения недвижимости. Но это при условии, что даритель действительно желает безвозмездно обогатить одаряемого, условия сделки соответствуют требованиям закона, а сами стороны наделены правом на участие в дарении. Только совокупность этих факторов может гарантировать успешное прохождение процедур оформления и регистрации, а также неоспоримость дарственной.

Как уже подмечено, близкие родственники и члены семьи, чаще всего становятся сторонами дарения, в сравнении с другими субъектами. Чтобы возникновение подобных правоотношений между близкими людьми не обременяло их семейный бюджет, законодатель определил некоторые особенности при налогообложении.

По общему правилу, при получении в подарок недвижимого имущества, транспортных средств, акций, паев и долей, у одаряемого возникает обязанность уплаты 13% подоходного налога от рыночной стоимости указанного имущества.

Согласно п. 18.1

ст. 217 НК РФ

, при получении дохода от подарка, полученного в порядке дарения от родителей, детей, внуков, бабушек и дедушек, сводных и родных братьев, усыновителей и усыновленных, а также супругов,

одаряемый освобождается от обязанности уплаты 13% НДФЛ.

Указанное правило действует независимо от вида подарка и его стоимости.

Однако, наличие родства между дарителем и одаряемым освобождает последнего лишь от необходимости уплаты НДФЛ, обязанность уплаты налога на имущество (ст. 399 НК) остается. В то же время нужно помнить, что согласно ст. 401 НК, такая обязанность возникает лишь при получении в подарок недвижимого имущества, все остальное указанным налогом не облагается.

Налоговая ставка по налогу на имущество, согласно ст. 406 НК, будет составлять от 0,1% до 2% от кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта недвижимости и будет подлежать уплате ежегодно. Более конкретный размер налога будет зависеть от вида недвижимого имущества и его стоимости.

Предлагаем ознакомиться  Как внести наличные на расчетный счет ООО

Уход от уплаты налогов чреват для одаряемого негативными последствиями. Чтобы впоследствии, повестка в налоговую службу не стала для вас неожиданностью, вы должны помнить, что при нотариальном удостоверении дарственной, согласно п. 6 ст. 85 НК, у нотариуса возникает обязанность уведомления налоговых органов по месту своего нахождения о факте совершения дарения. При этом указанное уведомление должно содержать степень родства сторон сделки.

Отдельно стоит отметить и то, что в отношении близких родственников установлен специальный нотариальный тариф за удостоверение договоров дарения между ними. Согласно пп. 1,2 п. 1 ст. 22.1Основ законодательства о нотариате, он составляет 3 тыс. рублей 0,2% от оценочной стоимости объекта (не более 50 тыс.

Пример

Между К. и его тестем была заключена дарственная, по которой К. получал в подарок мотоцикл «ЯВА». После нотариального оформления К. приступил к постановке мотоцикла на учет, после чего стал его полноправным собственником. По истечении нескольких месяцев, К. получил повестку в ФНС. Явившись по ней, в налоговой у одаряемого поинтересовались, почему он не уплатил НДФЛ, на что К. разъяснил, что дарителем выступал его родственник, ввиду чего и согласно п. 18.1

ст. 217 НК

, от НДФЛ он освобожден.

Однако сотрудники ФНС были не согласны с такой трактовкой налогового законодательства. Они разъяснили К., что от налога освобождаются только близкие родственники и члены семьи, указанные в ст. 2 СК и ст. 14 СК, тесть в указанный перечень не входит. Из-за того, что срок уплаты налога был пропущен, К. пришлось заплатить не только 13% НДФЛ от рыночной стоимости мотоцикла, но и штраф.

Требования к доле в квартире

Обратите внимание: подаренная доля остается в залоге у банка, а новый собственник доли несет все права и обязанности залогодержателя. В том числе он может лишиться этой доли, если кредит не будет выплачен. Зачастую одаряемый становится одним из созаемщиков в кредитном договоре — только при таком условии банк одобряет дарение доли.

Приватизированная квартира. В этой ситуации тоже нет никаких особенных правил.

Если квартира оформлена в собственность, долю в праве можно дарить кому угодно. Перед сделкой проверьте все документы на приватизацию: договор о передаче доли в собственность должен быть зарегистрирован.

Частые вопросы

Как оформить дарственную на родственников. Так же, как на любого другого одаряемого. Но дополнительно стоит вписать в договор, что вы приходитесь друг другу родственниками. И не забудьте взять к нотариусу подтверждение родства, например свидетельство о рождении или заключении брака.

Нотариус обязан сообщать налоговой о сделках между родственниками, да и с налогами разобраться будет проще, если написать о родстве прямо в договоре.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена. И обязательно укажите в ней получателя подарка и сам предмет дарения — размер доли и сведения о квартире. Если в доверенности нет этой информации, она считается ничтожной.

Как оформить дарственную на долю квартиры, если там прописан несовершеннолетний. Если такой несовершеннолетний не собственник доли или собственник другой доли, которая остается у него, никаких проблем с дарением не будет.

Нужно ли согласие других собственников при оформлении дарственной на долю. Нет, такое согласие не нужно. Правило о согласии от других собственников работает только для возмездных сделок, где за квартиру или долю нужно платить.

Как правильно оформить дарение нескольким одаряемым. Это можно сделать и в одном договоре, и в отдельных договорах со всеми одаряемыми — как это будет удобнее. Если доли дарятся одновременно, удобнее оформить это единым договором: в нем будет один даритель и несколько одаряемых. Если при этом дарятся сразу все доли, такой договор не нужно удостоверять у нотариуса.

Запомнить

  1. Подарить долю можно кому угодно. Предлагать долю собственникам других долей в этой же квартире в этом случае не нужно.
  2. Можно оформить дарственную самому и отнести на регистрацию. А можно и иногда необходимо заверить договор у нотариуса. Получится дороже, зато по срокам выйдет быстрее.
  3. По дарению доли есть ограничения. Можно подарить долю в коммунальной квартире, но нельзя подарить долю ребенка до 14 лет.
, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector