Серафимское юридическое агентство
Назад

Продавец квартиры передумал продавать, что делать?

Опубликовано: 12.02.2020
0
0

Купля-продажа квартиры

Обычно, если квартиру покупают с мебелью и техникой, все это описывают в акте приема-передачи квартиры, чтобы не было потом вот таких споров. Или заключают отдельный договор купли-продажи мебели и техники, пусть за символическую цену. Еще иногда в акте или в самом договоре пишут фразы вроде «Квартира передается покупателю в том состоянии, как она есть на день заключения договора, со всем имуществом, расположенным в квартире».

Настоятельно рекомендую читателям на будущее: если покупаете квартиру с мебелью и ремонтом, не поленитесь и опишите все, что покупаете. Или напишите в договоре примерно такую фразу: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

Тут получается, что вы покупали чужую квартиру, но в ней уже было ваше имущество. И у вас есть чеки. Кроме того, если вы арендовали эту квартиру несколько лет, у вас, может быть, есть договор аренды. У вас есть друзья-свидетели, которые могут подтвердить, что именно вы покупали мебель и технику. Это хорошо.

Кто-то теряет, то-то находит…

По
свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец
или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не
так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных
сделках на вторичном рынке. Должен ли продавец возвращать покупателю
предоплату – этот момент регулируется договором.

Если
покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может
случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег
служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической
чистоты квартиры. Например, выясняется, что при приватизации
квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные
там несовершеннолетние. Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо
«передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя
как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется
получать одобрение банка до внесения аванса. Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной
организации финансировать данную сделку.

Продавец приостановил регистрацию.

В
итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа
покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот
продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату.
Ну, «облом», обидно. Ну, придется снова заниматься неприятными
показами… Однако не все так просто.

Предлагаем ознакомиться  Образец договора мены квартир без доплаты

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к
определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего
покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится.
В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все
цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как
выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не
успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже
состоялось, выигрыш не так очевиден. Особенно если с него взяли больше
денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над
принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим
нарушением. Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а
клиент об этом просто не знает…

Кто виноват?

Если
исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии
«передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько
категорий:

  • отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
  • отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
  • отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При
этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную
квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь
причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То
есть риелтора.

Продавец квартиры передумал продавать, что делать?

Например, «отказ в связи с недостижением
договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он
выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы
четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и
процедуру предстоящей сделки. Причем сделать это необходимо с
повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы,
моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого
хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п.

Да и появление более
привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот
объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор
ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

Предлагаем ознакомиться  Долги фирмы в бухгалтерском балансе

К распространенным причинам
отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Истребование имущества

Но у вашего продавца есть проблемы. Во-первых, он должен доказать, что это имущество вообще его. На ваше счастье, у вас есть чеки, тут нет проблем. Во-вторых, продавец должен аргументировано доказать, что его мебель и техника остались в квартире в вашем «незаконном владении» или вообще когда-то там были: ведь они нигде в договоре не описаны.

Даже если у продавца есть какие-то чеки о покупке чего-либо, никакой связи с вами и купленной квартирой напрямую нет. Купил и купил. Куда дел? Не знаю.

Но не все так хорошо. Вот, например, решение Заринского городского суда Алтайского края, где продавец истребовала у покупателя комплект мебели, который был в квартире и который она не продавала. Правда, для этого ей потребовалось привлечь свидетелей, которые подтвердили, что квартиру продавали без мебели, а мебель предлагали купить отдельно.

Кроме того, суду представили договор на изготовление этой мебели по заказу продавца, где был указан адрес доставки и установки. В этом случае продавец смог доказать, что ее мебель осталась в квартире и намерений ее дарить у нее не было. Поэтому суд требования истца удовлетворил и постановил истребовать мебель в пользу законного владельца.

Или вот решение Азнакаевского городского суда Республики Татарстан, где суд постановил взыскать имущество, оставленное в квартире. Огромный перечень, почти на 190 тысяч рублей. Но, опять же, у продавца была видеосъемка, в которой суд рассмотрел все это имущество, которое находилось в купленной квартире, а в договоре описано не было. Верховный суд это решение поддержал.

Что делать?

Продавец квартиры может потребовать вернуть ему его вещи (мебель, технику, личные вещи, вплоть до картин и подсвечников) если:

  1. В договоре прямо не написано, что вы купили квартиру со всеми вещами;
  2. Есть доказательства, что эти вещи принадлежит продавцу (чеки, договоры, показания свидетелей);
  3. Если доказательства, что это имущество находится в проданной квартире. Причем находилось там как до продажи, так и после (фото, видео, свидетельские показания);

В этом случае иск выиграть продавец может, и потребовать вернуть вещи. А за те вещи которые вы уже выкинули — получить компенсацию.

Сложно сказать однозначно, не читая договор. Отталкивайтесь от того, как составлен акт приема-передачи. Если у продавца вдруг есть все документы на какое-то его ценное имущество, оставшееся у вас, и еще фотографии этого имущества в спорной квартире, то теоретически он может выиграть в суде. Поэтому вариантов я вижу два.

Предлагаем ознакомиться  Продал машину владел менее 3 лет

Вариант 1. Если вам действительно не нужна та техника, вещи и мебель, верните ее. Требовать от вас денег продавец не может, только вернуть свои вещи. Если будете возвращать — задокументируйте каждый шаг. Кто, когда, кому и что передал. Что никто не имеет претензий. Вы можете заявить, что того имущества, от которого вы уже избавились, никогда в квартире и не было вовсе. Доказывать обратное — задача продавца.

Вариант 2. Игнорируйте бывшего собственника квартиры. Если дело дойдет до суда, найдите свидетелей с вашей стороны, которые подтвердят, что продавали вам квартиру со всем имуществом по устной договоренности, а на свое имущество покажите суду чеки и договоры.

Еще можно попробовать такой аргумент: в суде нужно сказать, что все это имущество вам подарили.

Но это мое личное мнение и выводы. Положительных решений суда с подобной аргументацией мне найти не удалось. Так что все будет в руках вашего юриста и суда.

Заставить продавца и его семью перестать вас доставать тяжело. Никакого закона они не нарушают. Можете заблокировать их телефонный номер. Можете показать, что вы готовы к любым событиям: скажите продавцу, что готовы защищать себя в суде, у вас есть чеки на все ваши личные покупки, поэтому забрать оттуда ваши вещи они не смогут.

Если
покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это
его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по
большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А
потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться
устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть
использованы различные способы «восстановления» сделки. Например, если у
покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему
привлечь кредитные средства.

Конечно, многое
здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже
квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего,
пойдет навстречу.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector